Le rendement locatif “brut” (loyer / prix d’achat) est l’indicateur le plus utilisé… et le plus trompeur. Entre la fiscalité (CSG 17,2% + IR), les charges, la vacance et les frais imprévus, l’investisseur peut voir son rendement réel passer de 6% brut à 2,5% net-net — voire négatif sur les biens fragiles.
Notre simulateur calcule le rendement net-net après impôts, le seul chiffre qui détermine la vraie performance comparable à une SCPI ou un livret.
Brut, net, net-net : la cascade qui tue les rendements
Imaginons un studio à 200 000 € loué 800 €/mois en zone tendue :
- Rendement brut : 9 600 / 200 000 = 4,8%
- Rendement net : après taxe foncière 1 200 € + charges 960 € = 7 440 / 220 000 (frais inclus) = 3,4%
- Rendement net-net : après CSG 1 281 € + IR 30% TMI = 4 953 / 220 000 = 2,2%
Le rendement net-net (2,2%) est moins bon qu’un Livret A. Mais l’effet de levier crédit + plus-value potentielle peut renverser le calcul — d’où l’intérêt de simuler.
Les variables qui changent tout
1. La vacance locative
Souvent oubliée : 1 mois de vacance par an = -8% sur le loyer brut. En zone B2 ou C, la vacance moyenne dépasse 2 mois/an pour les studios non rénovés.
2. Le régime fiscal choisi
- Régime micro-foncier (BIC ou foncier) : abattement 50% (LMNP) ou 30% (foncier classique)
- Régime réel : déduction des charges réelles + amortissement (LMNP)
- Pinel / Denormandie : réduction d’impôt 12-21%
Pour un investissement > 23 000 €/an, le réel LMNP est presque toujours plus avantageux. Notre calculateur intègre la TMI déclarée pour estimer l’impôt.
3. Les charges récupérables vs non-récupérables
Toutes les charges de copropriété ne sont pas récupérables auprès du locataire. Celles qui restent à votre charge : gros travaux, ravalement, charges fixes structurelles. Comptez 80-150 €/mois supplémentaires non remboursables.
Notre méthodologie de calcul
Le simulateur applique la formule : (Loyer × (12 – vacance) – taxe foncière – charges × 12 – CSG 17,2% – IR au TMI) / (Prix achat + frais notaire + travaux).
Exemple comparé : à Lille (800 € loyer, 200 000 € + 20 000 € frais), 30% TMI, 0,5 mois vacance, vous obtenez 2,9% net-net. À Saint-Étienne (550 € loyer, 110 000 €), 4,1% net-net — mais avec risque vacance plus élevé. Tester ces 2 scénarios avec le calculateur permet d’arbitrer.
Au-dessus de quel seuil un investissement est-il rentable ?
- ≥ 5% net-net : Excellent, dépasse Livret A + SCPI moyens
- 3-5% net-net : Correct si effet levier crédit positif (taux fixe < 3,5%)
- < 3% net-net : À justifier par plus-value attendue ou défiscalisation lourde
Lancez le simulateur ci-dessous avec vos paramètres réels.
🧮 Le calculateur
🏠 Simulateur Rendement Locatif Net
Calculez la rentabilité réelle (net-net après impôts, charges, vacance) d’un investissement immobilier.
📈 Résultats du calcul
FAQ
Le calculateur est-il gratuit ?
Oui, gratuit et illimité. Aucune inscription, aucun email demandé. Tous les calculs s'effectuent dans votre navigateur — vos données ne sont pas envoyées sur un serveur.
Sur quelles données s'appuie le calculateur ?
Données publiques de référence (INSEE, Eurostat, organismes professionnels du secteur) consolidées pour donner une fourchette réaliste. Pour décision contractuelle, consultez un expert.
Puis-je intégrer ce calculateur sur mon site ?
Oui, code embed iframe disponible en bas du calculateur. Usage gratuit avec lien retour requis. Idéal pour blogs, comparateurs, sites professionnels du secteur.
Le résultat est-il garanti ?
L'outil fournit une estimation basée sur des moyennes. La réalité individuelle peut varier ±30% selon paramètres non pris en compte (situation personnelle, contexte local).
Comment a été construit ce calculateur ?
Notre méthodologie croise sources officielles, retours d'experts du secteur et benchmarks marché. Mis à jour annuellement pour refléter l'évolution des prix et coûts.