Compromis de vente : délais, sommes et annexes

Le compromis de vente n’est pas une étape administrative avant la « vraie » signature : c’est la vente elle-même, assortie d’un compte à rebours. Chaque délai qu’il contient, chaque somme qui y transite et chaque annexe qui doit y figurer relèvent d’un article précis, entré en vigueur à une date connue et sanctionné d’une manière déterminée. Cette page relit le contrat dans cet ordre : le texte, sa date, sa sanction.

Ce que vous signez vraiment : le compromis vaut vente

Le compromis — de son nom juridique, la promesse synallagmatique de vente — n’est pas un accord de principe. L’article 1589 du code civil pose la règle en une phrase restée inchangée depuis sa rédaction d’origine : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (Légifrance, code civil, art. 1589, version en vigueur depuis le 30/07/1930). Le consentement sur le bien et sur le prix suffit à former la vente. L’acte notarié qui suivra ne la crée pas : il la constate, lui donne date certaine et permet sa publication au fichier immobilier.

La conséquence est immédiate et mal anticipée. Si les conditions suspensives se réalisent et qu’une partie refuse ensuite de se présenter chez le notaire, l’autre ne fait pas face à un simple désistement : elle peut poursuivre l’exécution forcée de la vente et, lorsque le contrat en prévoit une, actionner la clause pénale. Passé le délai de rétractation, le compromis ne se résilie pas à volonté. Les seules sorties organisées par le contrat lui-même sont la défaillance d’une condition suspensive et, quand elle a été stipulée, la clause de dédit.

Cette réciprocité distingue le compromis de la promesse unilatérale de vente, où le vendeur seul est engagé et où l’acquéreur dispose d’une option qu’il lève ou non. Les deux avant-contrats ne se valent ni sur l’engagement, ni sur l’argent, ni sur les formalités fiscales.

Le compromis n’est pas davantage une offre d’achat ni une réservation. L’offre d’achat acceptée et la réservation obéissent à leurs propres régimes ; le compromis, lui, contient déjà l’intégralité des éléments de la vente : désignation du bien, prix, conditions, calendrier, sort des sommes versées.

Sur la forme, aucun des textes cités ici n’impose l’intervention d’un notaire ou d’un professionnel de l’immobilier au stade de l’avant-contrat portant sur un logement ancien. L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation envisage au contraire explicitement le compromis sous seing privé, puisqu’il en organise la notification à l’acquéreur (Légifrance, CCH, art. L271-1). Le risque d’un compromis rédigé entre particuliers n’est donc pas un risque de nullité de principe : c’est un risque documentaire. Annexes incomplètes, notification mal faite, délai de rétractation qui ne court jamais, purge du droit de préemption oubliée. Chacun de ces quatre points a une sanction propre, détaillée plus bas.

Les dix jours de rétractation : point de départ, calcul, forme

L’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation « peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre » lui notifiant l’acte (Légifrance, CCH, art. L271-1). Le droit est discrétionnaire : aucun motif à fournir, aucune indemnité due, aucune justification à produire. La contrepartie de cette liberté est la rigueur du calcul.

Ce délai n’a pas toujours été de dix jours, et les pages qui le présentent comme un état de fait intemporel omettent une date utile. Il était de sept jours ; il a été porté à dix par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (art. 210), applicable au 8 août 2015 (Légifrance, CCH, art. L271-1). La version aujourd’hui en vigueur date du 25 novembre 2018 (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 78) : elle a ouvert la notification « par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes » à la lettre recommandée, ce qui fonde la notification électronique désormais courante.

Le point de départ dépend donc du canal employé. Notification par lettre recommandée : le délai court à compter du lendemain de la première présentation, c’est-à-dire du passage du facteur, et non du jour où le pli est retiré au guichet. Remise en main propre par un professionnel intermédiaire : le délai court à compter du lendemain de cette remise. Une notification qui ne comporte pas l’acte et ses annexes n’est pas une notification complète, et un délai qui n’a pas commencé à courir reste ouvert.

Le même article règle l’hypothèse d’un acte authentique non précédé d’un avant-contrat : l’acquéreur « dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte », et « en aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai » (Légifrance, CCH, art. L271-1). Rétractation et réflexion ne sont pas le même mécanisme : la première s’exerce après signature, la seconde interdit la signature.

Le délai se compte en jours calendaires, week-ends et jours fériés inclus, et il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant lorsque son dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, selon les règles générales de computation des délais. La date limite se reconstitue à partir de l’avis de passage postal ou du récépissé de remise, pas à partir de la date figurant sur le compromis. Et c’est la date d’expédition de la rétractation qui est prise en compte, ce qui donne à la preuve d’envoi une valeur que la copie du courrier n’a pas.

L’argent versé à la signature : quatre mots qui n’ont pas les mêmes effets

Dépôt de garantie, acompte, arrhes, indemnité d’immobilisation : ces quatre termes circulent comme des synonymes dans les échanges précédant la signature. Ils ne produisent pas les mêmes effets, et la qualification retenue par le contrat détermine ce qui se passe si l’opération échoue.

L’article 1590 du code civil, absent de la quasi-totalité des fiches consacrées au compromis, est le plus tranchant des quatre : « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir, celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double » (Légifrance, code civil, art. 1590, en vigueur depuis le 21/03/1804). Qualifier une somme d’arrhes transforme un engagement ferme en faculté de dédit payante, pour les deux parties. C’est précisément pour cette raison que la qualification est rare dans les compromis immobiliers : elle rend la vente réversible contre argent.

Le versement lui-même est encadré dans le temps. « Nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation », sous peine d’une amende de 30 000 € (Légifrance, CCH, art. L271-2, version en vigueur depuis le 08/08/2015). L’exception, unique, vise le versement reçu par un professionnel disposant d’une garantie financière — notaire, agent immobilier séquestre — qui n’en dispose pas avant l’expiration du délai.

Le même article fixe le délai de restitution que l’on lit partout sans référence : le professionnel dépositaire restitue les fonds « dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation » (Légifrance, CCH, art. L271-2). Vingt et un jours, à compter du lendemain de la rétractation et non de sa réception par le vendeur.

Le montant du dépôt de garantie, lui, n’est fixé par aucun texte. Les pourcentages qui circulent sont des usages de place, pas des règles : le seul seuil chiffré des sources publiques concerne l’indemnité d’immobilisation de la promesse unilatérale de plus de 18 mois, d’au moins 5 % du prix, la fourchette de 5 à 10 % étant relevée comme pratique usuelle (Service-Public.gouv.fr, fiche F2965). Sur un compromis, le montant se négocie.

Restent deux clauses à lire avant signature plutôt qu’après. La clause pénale fixe par avance l’indemnité due par la partie défaillante, sans lui ouvrir de droit de sortie : elle chiffre la sanction, elle n’autorise pas le retrait. La clause de dédit, à l’inverse, ouvre une faculté de renoncer moyennant le versement d’une somme. Les deux se ressemblent dans leur rédaction et s’opposent dans leurs effets.

La condition suspensive de prêt, et le piège de l’achat « sans crédit »

Dès lors que l’acte indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par le code de la consommation, le contrat est de plein droit conclu sous la condition suspensive de leur obtention (Légifrance, code de la consommation, art. L313-41, version en vigueur depuis le 01/07/2016). La protection n’a pas à être demandée : elle découle de la mention du financement.

La durée de validité de cette condition « ne peut être inférieure à un mois » à compter de la signature du contrat ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à enregistrement, de la date de l’enregistrement (Légifrance, code de la consommation, art. L313-41). Un mois est un plancher légal, pas un délai d’usage : le calendrier réellement stipulé dans les compromis est généralement plus long, parce que l’instruction d’un dossier de financement, l’édition de l’offre et le délai de réflexion attaché à celle-ci ne tiennent pas dans quatre semaines.

Si la condition défaille, « toute somme versée d’avance par l’acquéreur » lui est « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité » (Légifrance, code de la consommation, art. L313-41). Le texte étant d’ordre public, les clauses qui restreignent la mise en œuvre de la condition — exigences documentaires impossibles, délais de notification irréalistes — sont illicites.

Le point le plus coûteux du compromis est ailleurs, et il est presque absent des fiches disponibles. Lorsque l’acte indique que le prix sera payé sans l’aide d’un prêt, il doit porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un emprunt, il ne pourra pas se prévaloir des dispositions protectrices du chapitre (Légifrance, code de la consommation, art. L313-42, version en vigueur depuis le 01/07/2016). Autrement dit : l’acheteur qui s’est déclaré comptant, puis qui emprunte, a renoncé à la condition suspensive.

La lecture inverse mérite d’être posée aussi nettement, parce qu’elle est rarement écrite : à défaut de l’indication prescrite, ou si la mention manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur, et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est réputé conclu sous la condition suspensive de l’article L313-41 (Légifrance, code de la consommation, art. L313-42). L’absence de mention manuscrite ne prive pas l’acquéreur de sa protection : elle la lui rend.

La rédaction de la clause détermine ensuite sa portée. Y figurent normalement le montant maximal emprunté, le taux maximal accepté, la durée, le nombre d’établissements à solliciter, ainsi que la forme et la date des preuves de refus à produire. Un taux plafond stipulé trop bas rend la condition défaillante pour un motif que l’acquéreur a lui-même créé ; stipulé trop haut, il le prive de sortie.

Pour calibrer ce plafond sur une référence publique plutôt que commerciale, le taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat s’établit à 3,22 % en avril 2026, la part des primo-accédants dans la production atteignant 44,9 % contre 44,2 % en moyenne sur 2025, et les prêts à taux zéro représentant 3,8 % de l’encours à fin mars 2026 (Banque de France, Panorama des prêts à l’habitat des ménages, publication du 04/06/2026).

Les annexes obligatoires : ce que le vendeur risque document par document

En cas de vente d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur est annexé au compromis ou, à défaut, à l’acte authentique (Légifrance, CCH, art. L271-4, version en vigueur depuis le 11/04/2024, loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, art. 34). La liste n’est pas figée dans le temps : c’est cette loi de 2024 qui fixe sa composition actuelle, ce que les présentations non datées laissent croire acquis depuis toujours.

Le texte énumère douze documents : constat de risque d’exposition au plomb, état d’amiante, état relatif aux termites, état de l’installation intérieure de gaz, état des risques, diagnostic de performance énergétique et audit énergétique, état de l’installation intérieure d’électricité, document relatif à l’assainissement non collectif, information sur la présence de mérule, état des nuisances sonores aériennes, attestation de conformité de l’appareil de chauffage au bois, et information sur les arrêtés de police de sécurité et de salubrité.

La différence décisive est celle des sanctions, que les fiches concurrentes traitent comme un bloc unique alors que le texte les répartit. Pour le plomb, l’amiante, les termites, le gaz, l’électricité et l’assainissement, le défaut de production a un effet précis : le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Pour l’état des risques et pour l’information sur les arrêtés de police, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix (Légifrance, CCH, art. L271-4).

Côté acquéreur, la lecture pratique est donc contre-intuitive : un dossier incomplet au compromis n’annule pas la vente, il déplace le risque vers le vendeur, document par document. Côté vendeur, la même règle signifie qu’une pièce manquante rouvre une garantie que le contrat entendait fermer.

En copropriété s’ajoutent des documents et informations relatifs au lot et au syndicat. Leur absence n’a pas seulement un effet sur le fond : une notification incomplète adressée à l’acquéreur ne fait pas courir le délai de rétractation de l’article L271-1, avec la conséquence exposée plus haut — un délai qui n’a pas commencé reste ouvert.

Points de vérification des annexes avant signature :

• chacun des documents énumérés par l’article L271-4 est-il présent, ou expressément écarté par un motif figurant au texte ?
• chaque diagnostic est-il encore valable à la date de la signature, et non à celle de sa commande ?
• l’état des risques correspond-il à la commune et à la parcelle exactes ?
• les informations sur les arrêtés de police de sécurité et de salubrité sont-elles jointes, et non simplement mentionnées ?
• en copropriété, les documents relatifs au lot et au syndicat sont-ils annexés à l’acte notifié, et pas seulement annoncés ?
• la notification adressée à l’acquéreur comprend-elle l’acte et ses annexes ?
• la clause d’exonération de garantie des vices cachés est-elle articulée avec la liste des diagnostics réellement fournis ?
• la preuve de la date de première présentation est-elle conservée ?

Pourquoi trois à quatre mois entre le compromis et l’acte

Le délai annoncé entre compromis et acte authentique n’est pas une convention professionnelle arbitraire : il est la somme de briques datables. Le délai de rétractation, l’instruction du financement et le délai de réflexion attaché à l’offre de prêt, la purge du droit de préemption, l’obtention des pièces d’urbanisme et d’état civil, l’état hypothécaire. Chacune peut être chiffrée ; la plus mal traitée est la troisième.

Toute aliénation soumise au droit de préemption urbain est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable adressée à la mairie par le propriétaire, mentionnant le prix et les conditions de l’aliénation projetée (Légifrance, code de l’urbanisme, art. L213-2, version en vigueur depuis le 25/11/2018). La sanction n’est pas un retard : c’est la nullité de la vente.

La mécanique du délai explique ensuite l’essentiel des glissements de calendrier. « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption » (Légifrance, code de l’urbanisme, art. L213-2). Mais ce délai est suspendu par une demande unique de communication de pièces ou par une demande de visite du bien, et il reprend à la réception des pièces ou après la visite ; s’il reste alors moins d’un mois, le titulaire dispose d’un mois supplémentaire. Une déclaration instruite activement peut donc immobiliser l’opération bien au-delà de deux mois, sans qu’aucune des parties soit en faute.

Une formalité, en revanche, ne s’applique pas au compromis : contrairement à la promesse unilatérale sous seing privé, qui doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation à peine de nullité, le compromis n’a pas à être enregistré auprès de l’administration fiscale (Service-Public.gouv.fr, fiche F2965).

Lorsque la date butoir approche sans que toutes les briques soient posées, la prorogation se fait par avenant signé des deux parties. La rédaction de cet avenant n’est pas neutre : reporter la date de l’acte authentique sans traiter expressément le sort de la condition suspensive de prêt revient à laisser ouverte une question que les parties croyaient réglée.

Si une partie ne se présente pas à la signature, la chaîne est connue : mise en demeure, puis établissement par le notaire d’un procès-verbal de carence constatant l’absence, puis mise en œuvre des sanctions contractuelles ou action en exécution forcée, sur le fondement de l’article 1589 du code civil rappelé en ouverture (Légifrance, code civil, art. 1589).

Ce que la signature va coûter, et dans quel marché vous signez

Au stade du compromis, aucun droit n’est dû au titre de la mutation : ce qui transite est un séquestre, imputable sur le prix. Les frais appelés « frais de notaire » sont exigibles à l’acte authentique et sont, pour l’essentiel, des droits de mutation à titre onéreux perçus au profit des collectivités, et non la rémunération du notaire.

Leur structure combine plusieurs prélèvements. Le taux de droit commun est fixé par les conseils départementaux dans le cadre de l’article 1594 D du code général des impôts ; s’y ajoutent la taxe communale de l’article 1584, le prélèvement pour frais d’assiette de l’article 1647 et, en Île-de-France, une taxe additionnelle régionale de 0,6 % sur certains locaux (BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTOI-10-20, version publiée le 17/06/2026).

Un changement récent, encore absent de beaucoup de présentations, mérite ses deux bornes de calendrier. En application de la loi de finances pour 2025 (art. 116), les départements peuvent relever le taux « au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 % » pour les mutations intervenant entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, le plafond antérieur étant de 4,50 % (BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTOI-10-20). La faculté est temporaire et suppose une délibération départementale : elle n’est donc ni générale, ni automatique.

Une exception l’accompagne, et elle est peu relayée : la majoration temporaire ne s’applique pas au primo-accédant, défini comme l’acquéreur n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition et destinant le bien à sa résidence principale, sans condition de ressources ni de mode de financement (BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTOI-10-20).

Aucun tableau de taux par département ne figure ici, et c’est délibéré : le BOFiP renvoie explicitement au site impots.gouv.fr pour les taux en vigueur, et les délibérations départementales prennent effet en cours d’année. Un tableau recopié perd sa validité sans prévenir ; la vérification se fait à la date de signature.

Reste le contexte dans lequel le prix inscrit au compromis a été arrêté. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens en France hors Mayotte reculent de 1,0 % en données corrigées des variations saisonnières, la baisse étant plus marquée pour les maisons (-1,3 %) que pour les appartements (-0,3 %) ; sur un an, le repli est de 0,8 %, avec -0,6 % en Île-de-France et -1,2 % en province sur le trimestre, pour un cumul d’environ 958 000 transactions sur douze mois à fin juin 2026 (Insee, Informations rapides n° 216 du 08/09/2026). Cet indice mesure des prix nets vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commissions d’agence : les frais décrits dans cette section s’ajoutent à la valeur qu’il décrit, ils n’y sont pas compris.

Ce que dit la réglementation

• Code civil, art. 1589 — la promesse de vente vaut vente en cas de consentement réciproque sur la chose et sur le prix (version en vigueur depuis le 30/07/1930).
• Code civil, art. 1590 — effet des arrhes : dédit en les perdant ou en restituant le double (en vigueur depuis le 21/03/1804).
• Code de la construction et de l’habitation, art. L271-1 — rétractation de dix jours, délai de réflexion, modes de notification (délai porté de sept à dix jours au 08/08/2015 ; version en vigueur depuis le 25/11/2018).
• Code de la construction et de l’habitation, art. L271-2 — interdiction de tout versement avant l’expiration du délai de rétractation, amende de 30 000 €, restitution en vingt et un jours (version en vigueur depuis le 08/08/2015).
• Code de la construction et de l’habitation, art. L271-4 — dossier de diagnostic technique, douze documents, sanctions différenciées (version en vigueur depuis le 11/04/2024).
• Code de la consommation, art. L313-41 — condition suspensive d’obtention de prêt, durée minimale d’un mois, remboursement sans retenue (version en vigueur depuis le 01/07/2016).
• Code de la consommation, art. L313-42 — mention manuscrite de l’achat sans prêt et conséquences de son absence (version en vigueur depuis le 01/07/2016).
• Code de l’urbanisme, art. L213-2 — déclaration d’intention d’aliéner, silence valant renonciation au bout de deux mois, suspension et mois supplémentaire (version en vigueur depuis le 25/11/2018).
• BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTOI-10-20 — droits de mutation à titre onéreux, majoration départementale du 01/04/2025 au 31/03/2028, exclusion des primo-accédants (publié le 17/06/2026).
• Service-Public.gouv.fr, fiche F2965 — distinction promesse unilatérale / compromis, enregistrement, indemnité d’immobilisation (vérifiée au 10/04/2026).
• Insee, Informations rapides n° 216 — indice Notaires-Insee des prix des logements anciens, deuxième trimestre 2026 (paru le 08/09/2026).
• Banque de France, Panorama des prêts à l’habitat des ménages — taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat, avril 2026 (mise à jour du 04/06/2026).

Ces règles évoluent — les taux départementaux sont révisés par délibération, la liste des diagnostics a été modifiée en 2024, la majoration des droits de mutation s’éteint en principe au 31 mars 2028, et les indicateurs de marché et de crédit sont actualisés à chaque publication : la valeur applicable à une opération donnée se vérifie à sa date auprès de la source citée ou de son établissement bancaire pour ce qui relève du financement.

Mise à jour le 9 septembre 2026. Textes consultés sur Légifrance, service-public.gouv.fr, BOFiP-Impôts, Insee et Banque de France le 9 septembre 2026.

Sources

1. Légifrance — Code de la construction et de l’habitation, art. L271-1 — L’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation « peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre » lui notifiant l’acte ; en cas d’acte authentique non précédé d’un avant-contrat, il « dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte » et « en aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai ». CHANGEMENT À SIGNALER : le délai était de SEPT jours ; il a été porté à DIX par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, art. 210, applicable au 8 août 2015. (Version en vigueur depuis le 25/11/2018 (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 78, qui a ouvert la notification par tout moyen offrant des garanties équivalentes). Entrée en vigueur du délai de 10 jours : 08/08/2015. Page consultée le 09/09/2026.)
2. Légifrance — Code de la construction et de l’habitation, art. L271-2 — « Nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation », sous peine de 30 000 € d’amende ; par exception, un versement peut être reçu par un professionnel disposant d’une garantie financière, qui « les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation ». C’est la source du délai de 21 jours cité sans référence par la quasi-totalité des pages concurrentes. (Version en vigueur depuis le 08/08/2015 (loi n° 2015-990 du 6 août 2015, art. 210). Page consultée le 09/09/2026.)
3. Légifrance — Code de la construction et de l’habitation, art. L271-4 — En cas de vente d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur est annexé au compromis ou, à défaut, à l’acte authentique ; le texte énumère douze documents (plomb, amiante, termites, gaz, état des risques, DPE et audit énergétique, électricité, assainissement non collectif, mérule, zone de bruit d’aérodrome, conformité de l’appareil de chauffage au bois, arrêtés de police de sécurité et de salubrité). Sanctions différenciées : pour le plomb, l’amiante, les termites, le gaz, l’électricité et l’assainissement, « le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante » ; pour l’état des risques et les arrêtés de police, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix. (Version en vigueur depuis le 11/04/2024 (loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, art. 34). Page consultée le 09/09/2026.)
4. Légifrance — Code civil, art. 1589 — « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Fondement juridique du fait qu’un compromis n’est pas un accord de principe mais une vente déjà formée. L’alinéa 2 traite le cas particulier des terrains lotis ou à lotir (acceptation établie par le paiement d’un acompte et la prise de possession, la date de la convention étant celle du premier acompte). (Rédaction issue de la loi du 6 mars 1804 (promulguée le 16 mars 1804) ; version en vigueur depuis le 30/07/1930, jamais modifiée depuis. Page consultée le 09/09/2026.)
5. Légifrance — Code civil, art. 1590 — « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir, celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double. » Article absent de la totalité des pages concurrentes relevées, alors qu’il fixe l’effet juridique de la qualification « arrhes » et la distingue de l’acompte et du dépôt de garantie. (En vigueur depuis le 21/03/1804, jamais modifié. Page consultée le 09/09/2026.)
6. Légifrance — Code de la consommation, art. L313-41 — Lorsque l’acte indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par le code de la consommation, le contrat est conclu sous la condition suspensive de leur obtention. La durée de validité de cette condition « ne peut être inférieure à un mois » à compter de la signature du contrat ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à enregistrement, de la date de l’enregistrement. En cas de non-réalisation, toute somme versée d’avance par l’acquéreur est « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité ». Texte d’ordre public : les clauses restreignant sa mise en œuvre sont illicites. (Version en vigueur depuis le 01/07/2016 (ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016). Page consultée le 09/09/2026.)
7. Légifrance — Code de la consommation, art. L313-42 — Quand l’acte visé à l’art. L313-40 indique que le prix sera payé sans l’aide d’un prêt, il porte, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne pourra pas se prévaloir du chapitre. À défaut de l’indication prescrite ou si la mention manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur, et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est réputé conclu sous la condition suspensive de l’art. L313-41. Point de bascule financier le plus important du compromis, quasi absent de la SERP relevée. (Version en vigueur depuis le 01/07/2016 (ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016). Page consultée le 09/09/2026.)
8. Légifrance — Code de l’urbanisme, art. L213-2 — Toute aliénation visée à l’art. L213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable (DIA) faite par le propriétaire à la mairie, mentionnant le prix et les conditions de l’aliénation projetée. « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » Le délai est suspendu par une demande unique de communication de pièces ou par une demande de visite du bien, et reprend à réception ou après la visite ; s’il reste alors moins d’un mois, le titulaire dispose d’un mois supplémentaire. Explique la durée réelle entre compromis et acte. (Version en vigueur depuis le 25/11/2018 (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). Page consultée le 09/09/2026.)
9. BOFiP-Impôts (DGFiP) — BOI-ENR-DMTOI-10-20, mutations de propriété à titre onéreux d’immeubles, régime de droit commun — Le taux de droit commun des droits de mutation est fixé par les conseils départementaux dans le cadre de l’art. 1594 D du CGI (taux en vigueur consultables sur impots.gouv.fr) ; s’y ajoutent la taxe communale de l’art. 1584 du CGI, le prélèvement pour frais d’assiette de l’art. 1647 du CGI et, en Île-de-France, une taxe additionnelle régionale de 0,6 % sur certains locaux. CHANGEMENT RÉCENT : en application de la loi de finances pour 2025 (art. 116), les départements peuvent relever le taux « au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 % » pour les mutations intervenant entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 ; valeur antérieure du plafond : 4,50 %. La majoration temporaire ne s’applique pas au primo-accédant, défini comme l’acquéreur n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition et destinant le bien à sa résidence principale — sans condition de ressources ni de mode de financement. (Version du BOI publiée le 17/06/2026. Entrée en vigueur de la faculté de majoration : 01/04/2025 ; extinction prévue : 31/03/2028. Page consultée le 09/09/2026.)
10. Service-Public.gouv.fr (DILA, Premier ministre) — « Promesse de vente d’un logement existant : promesse unilatérale ou compromis » — Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage et l’acquéreur dispose d’une option ; dans le compromis, les deux parties s’engagent réciproquement. La promesse unilatérale sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation, à peine de nullité de l’acte. Pour une promesse unilatérale de plus de 18 mois, l’indemnité d’immobilisation est obligatoire et au minimum de 5 % du prix de vente (pratique usuelle : 5 à 10 %). Le compromis, lui, n’a pas à être enregistré. Délai de rétractation de 10 jours applicable dans les deux cas à l’acquéreur non professionnel d’un logement. (Page vérifiée au 10/04/2026 (mention de vérification en bas de fiche). NB : l’ancienne URL service-public.fr redirige en 301 vers service-public.gouv.fr — utiliser l’URL en .gouv.fr. Page consultée le 09/09/2026.)
11. Insee — Informations rapides n° 216, indice Notaires-Insee des prix des logements anciens — Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) reculent de 1,0 % (données CVS provisoires), la baisse étant plus marquée pour les maisons (-1,3 %) que pour les appartements (-0,3 %). Sur un an, -0,8 %. Le cumul de transactions sur douze mois s’établit à environ 958 000 à fin juin 2026. Écarts géographiques : -0,6 % en Île-de-France, -1,2 % en province sur le trimestre. Méthodologie : prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commissions d’agence — précision utile puisque l’article traite justement de ces frais séparément. (Parution du 08/09/2026, portant sur le 2e trimestre 2026. Page consultée le 09/09/2026.)
12. Banque de France — Panorama des prêts à l’habitat des ménages, avril 2026 — Le taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat s’élève à 3,22 % en avril 2026. La part des primo-accédants dans la production atteint 44,9 % en avril 2026, contre 44,2 % en moyenne sur 2025. Les prêts à taux zéro représentent 3,8 % de l’encours de crédit à l’habitat à fin mars 2026. Sert à calibrer le taux plafond de la clause de condition suspensive de prêt sur une référence publique et non commerciale. (Publication mise à jour le 04/06/2026, portant sur les données d’avril 2026. Page consultée le 09/09/2026.)