Le bailleur commercial est le propriétaire qui loue un local à un commerçant, un industriel ou un artisan pour qu’il y exploite son fonds. Pour un propriétaire non professionnel, ce rôle obéit à un statut d’ordre public, codifié dans le Code de commerce. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (Légifrance, 2026) l’a modifié sur plusieurs points : le dépôt de garantie, la mensualisation du loyer et l’encadrement de l’indexation. Chaque règle présentée ici est rattachée à son texte et à sa date d’application. Lorsqu’une règle a changé, l’ancienne et la nouvelle version sont indiquées.
| Règle | Avant la loi | Depuis la loi | Application |
|---|---|---|---|
| Dépôt de garantie (L145-40) | Montant libre ; intérêts au profit du preneur sur les sommes dépassant deux termes de loyer | Plafond d’un trimestre de loyer, sans intérêts, restitution sous 3 mois au plus après la remise des clés | Baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation |
| Vente du local (L145-40) | Règle nouvelle | Obligation de restitution transmise au nouveau bailleur ; les autres garanties deviennent caduques | 3 mois après la promulgation |
| Paiement mensuel (L145-32-1) | Article nouveau | Droit du preneur sans arriérés, pour certains locaux, d’exiger le paiement mensuel | Baux en cours, immédiatement |
| Clause « tunnel » (L145-38-1) | Article nouveau | Encadrement de la variation annuelle de l’ILC expressément autorisé s’il est symétrique | Selon l’article 62 de la loi |
Qui est bailleur commercial et quand le statut des baux commerciaux s’applique-t-il ?
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Est bailleur commercial le propriétaire, personne physique ou société, qui loue un local à un preneur exploitant un fonds. Le statut des baux commerciaux, fixé aux articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce, s’impose dès que quatre conditions sont réunies (Service-public, 2026) :
- un contrat de bail, c’est-à-dire la mise à disposition d’un local contre un loyer ;
- un local à usage commercial, industriel ou artisanal ;
- un fonds exploité dans ce local ;
- l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE).
Si le preneur n’est immatriculé ni au RCS ni au RNE, la quatrième condition fait défaut et le statut ne s’applique pas de plein droit. À l’inverse, lorsque les quatre conditions sont remplies, une clause du contrat ne suffit pas à l’écarter.
Pour le propriétaire, le statut a deux faces. Il lui retire la liberté de fixer la durée du bail et d’en sortir à sa guise : le locataire dispose d’un droit au renouvellement et, s’il est évincé, d’une indemnité. En échange, il lui offre un cadre prévisible : une durée connue, une indexation fondée sur des indices publics et une liste des charges fixée par écrit dès la signature.
Bail de 9 ans ou bail dérogatoire : ce que le bailleur peut choisir
Le bail commercial classique dure au moins 9 ans (Légifrance, 2018). Cette durée engage surtout le bailleur. Le preneur, lui, peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale, avec un préavis d’au moins 6 mois (Légifrance, 2018).
Quand la sortie triennale du preneur peut être écartée
L’article L145-4 admet une stipulation contraire, qui prive le locataire de sa faculté de résiliation triennale, dans quatre cas seulement (Légifrance, 2018) : les baux d’une durée supérieure à 9 ans, les locaux construits en vue d’une seule utilisation (dits monovalents), les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage. En dehors de ces hypothèses, le contrat ne peut pas supprimer la sortie triennale du preneur.
Quand le bailleur peut lui-même résilier
Le bailleur ne dispose pas d’une faculté générale de sortie triennale. Le même article ne lui permet de donner congé à l’échéance triennale que pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, ou pour le transformer en habitation. Ces motifs renvoient à des conditions de forme et de fond propres, que le Code de commerce détaille dans d’autres articles du statut.
Le bail dérogatoire de courte durée
Pour tester une activité ou un emplacement, l’article L145-5 permet de conclure un bail qui déroge au statut. Sa durée ne peut excéder 3 ans (Notaires de France, 2026). Le risque pour le bailleur tient à l’échéance : si le preneur reste en place plus d’un mois après le terme (Notaires de France, 2026) sans opposition du bailleur, il s’opère un nouveau bail soumis au statut, d’une durée de 9 ans (Notaires de France, 2026), qui ouvre droit à une indemnité d’éviction. Un bail dérogatoire mal suivi produit donc exactement l’engagement qu’il devait éviter.
Fixer et réviser le loyer : ILC, ILAT, plafonnement et lissage
Le loyer initial se négocie librement. Son évolution en cours de bail et au renouvellement s’appuie en revanche sur deux indices trimestriels publiés par l’INSEE.
ILC ou ILAT : quel indice pour quel local ?
L’indice des loyers commerciaux (ILC) s’applique aux activités commerciales et artisanales. L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) vise les activités tertiaires et les bureaux (INSEE, 2026). L’ILC est composé pour 75 % de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers et pour 25 % de l’indice du coût de la construction (INSEE, 2026). Sa composante liée au chiffre d’affaires du commerce de détail a été supprimée à partir du quatrième trimestre 2021 (INSEE, 2026).
| Indice | Valeur au T2 2026 | Variation sur un an | Variation sur un an au trimestre précédent |
|---|---|---|---|
| ILC | 137,16 | +0,26 % | −0,45 % |
| ILAT | 138,01 | +0,63 % | +0,09 % |
La prochaine publication de l’ILC est annoncée pour fin décembre 2026 (INSEE, 2026).
La clause « tunnel » désormais inscrite dans la loi
Le nouvel article L145-38-1, créé par la loi du 26 mai 2026, autorise expressément les clauses dites « tunnel ». Elles encadrent la variation annuelle de l’ILC entre un plancher et un plafond, à condition que cet encadrement soit symétrique, à la hausse comme à la baisse (Légifrance, 2026). Une clause qui ne limiterait que la baisse du loyer ne remplit pas cette condition.
Le paiement mensuel devient un droit pour certains preneurs
Le nouvel article L145-32-1 permet au preneur d’un local affecté au commerce de détail ou de gros, ou à des services commerciaux ou artisanaux, d’exiger le paiement mensuel du loyer s’il n’a pas d’arriérés (Légifrance, 2026). La règle vaut pour les baux en cours, sans attendre leur renouvellement. Pour un bailleur qui appelait le loyer par trimestre d’avance, le montant annuel ne change pas, mais le calendrier des encaissements, si.
Au renouvellement : plafonnement et lissage
Lorsqu’un bail d’une durée de 9 ans au plus est renouvelé, la variation du loyer est plafonnée à celle de l’ILC ou de l’ILAT (Légifrance, 2014). Le plafonnement tombe en cas de modification notable des éléments qui déterminent la valeur locative. Même dans ce cas, la hausse est étalée : elle ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l’année précédente (Légifrance, 2014). Ce lissage, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (Légifrance, 2014).
Le plafonnement de l’ILC pour les PME : un dispositif temporaire
La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 a plafonné à 3,5 % (DGE, 2023) la variation annuelle de l’ILC retenue pour réviser le loyer des PME. La loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 l’a prolongé d’un an (DGE, 2023). Ce plafonnement était temporaire. La page de la DGE ne donne pas sa date de fin exacte : pour recalculer une révision intervenue pendant cette période, c’est le texte de la loi de 2023 qui fait foi.
Dépôt de garantie : ce qui a changé le 26 mai 2026
Avant la réforme, le montant du dépôt de garantie était libre. L’ancien article L145-40 prévoyait seulement que les sommes versées d’avance au-delà de deux termes de loyer produisaient des intérêts au profit du preneur (Légifrance, 2026).
Depuis la loi du 26 mai 2026, les garanties sont plafonnées à un trimestre de loyer et ne produisent plus d’intérêts. Elles doivent être restituées dans un délai raisonnable, de 3 mois au plus après la remise des clés (Légifrance, 2026).
À partir de quand ?
L’article 62 applique le plafond « aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation » (Légifrance, 2026), soit le 26 mai 2026. La loi a été publiée au Journal officiel du 27 mai. La fiche de l’administration retient, elle, les baux signés ou renouvelés à compter du 28 mai 2026 (Service-public, 2026). Pour un bail signé entre ces deux dates, la lettre de la loi prévaut sur la fiche administrative. En cas de litige, c’est au juge de trancher. Selon le même article, un bail en cours n’entre dans le champ du plafond qu’à son renouvellement.
Vente du local : la restitution suit le bien
En cas de vente du local, l’obligation de restituer le dépôt de garantie passe au nouveau bailleur, et les autres garanties deviennent caduques. Ces deux règles s’appliquent 3 mois après la promulgation de la loi (Légifrance, 2026). Le preneur n’a donc plus à rechercher l’ancien propriétaire pour récupérer son dépôt.
Charges, impôts et travaux : ce que le bailleur ne peut pas refacturer
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances (Légifrance, 2014). Une catégorie qui n’y figure pas ne peut pas être réclamée au preneur. Le bailleur doit en outre lui communiquer :
- un état récapitulatif annuel des charges ;
- un état prévisionnel des travaux envisagés dans les 3 années suivantes, avec un budget (Légifrance, 2014) ;
- un état des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes (Légifrance, 2014).
Les charges que le décret interdit d’imputer au locataire
L’article R145-35, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 et en vigueur depuis le 6 novembre 2014 (Légifrance, 2014), fixe la liste de ce qui ne peut pas être mis à la charge du preneur. Il s’applique aux baux conclus ou renouvelés après sa publication.
| Catégorie | Imputable au preneur ? | Texte |
|---|---|---|
| Grosses réparations de l’article 606 du Code civil et honoraires liés | Non | R145-35 |
| Travaux de vétusté ou de mise en conformité relevant des grosses réparations | Non | R145-35 |
| Impôts dont le bailleur est redevable légal | Non, sauf exceptions de la ligne suivante | R145-35 |
| Taxe foncière et taxes liées à l’usage du local | Oui, si elles figurent à l’inventaire du bail | R145-35, L145-40-2 |
| Honoraires de gestion des loyers | Non | R145-35 |
| Charges des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires | Non | R145-35 |
| Autres charges, impôts, taxes et redevances non visés par l’interdiction | Selon la répartition fixée par l’inventaire | L145-40-2 |
Pour les mises aux normes, la frontière passe par l’article 606 du Code civil. Dès que les travaux relèvent des grosses réparations au sens de cet article, ils restent à la charge du bailleur dans les baux soumis au décret de 2014, même si une clause prétend le contraire.
Fiscalité du bailleur : l’option pour la TVA sur les loyers
Par principe, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA. L’article 260, 2° du Code général des impôts permet au bailleur d’opter pour la soumettre à la taxe (BOFiP, 2014).
Les conditions
L’option est ouverte lorsque le preneur est assujetti à la TVA. Elle l’est aussi lorsque le preneur n’est pas assujetti, à condition que le bail mentionne l’option. Elle est exclue pour les locaux à usage d’habitation et pour les locaux à usage agricole (BOFiP, 2014).
Les modalités
- une simple lettre adressée au service des impôts ;
- un effet au premier jour du mois au cours duquel l’option est exercée ;
- une option immeuble par immeuble ;
- une renonciation possible au plus tôt le 1er janvier de la 9e année civile suivant celle de l’option (BOFiP, 2014).
L’option permet de déduire la TVA payée sur l’acquisition ou sur les travaux du local, ce qu’une location exonérée ne permet pas. En contrepartie, le bailleur s’engage sur plusieurs années, et ses loyers sont facturés TVA comprise, ce qui alourdit le coût pour un preneur qui ne récupère pas la taxe. L’imposition des loyers eux-mêmes (revenus fonciers, micro-foncier, impôt sur les sociétés d’une SCI) obéit à des règles distinctes, qui ne sont pas traitées ici.
Check-list du bailleur avant de signer
Les points ci-dessous reprennent les obligations et les choix prévus par les textes cités. Ils ne remplacent pas l’examen d’un dossier particulier.
- Contrôler les quatre conditions du statut, en particulier l’immatriculation du preneur au RCS ou au RNE (Service-public, 2026).
- Choisir entre un bail d’au moins 9 ans (Légifrance, 2018) et un bail dérogatoire de 3 ans au plus (Notaires de France, 2026) ; dans le second cas, consigner la date d’échéance.
- Rédiger la clause de destination, qui définit l’activité autorisée et oriente le choix de l’indice, ILC ou ILAT.
- Prévoir ou non une clause tunnel, en respectant la symétrie exigée par l’article L145-38-1.
- Annexer l’état des lieux, l’inventaire des charges, les états des travaux, le diagnostic de performance énergétique et l’état des risques (Service-public, 2026).
- Fixer le dépôt de garantie dans la limite d’un trimestre de loyer (Légifrance, 2026).
- Arrêter la position sur l’option TVA avant la signature : face à un preneur non assujetti, elle n’est possible que si le bail la mentionne (BOFiP, 2014).
- Choisir la forme de l’acte : sous seing privé ou notarié, l’acte notarié ayant force exécutoire.
Ce que dit la réglementation
- Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, article 62, publiée au JO du 27 mai 2026 : création des articles L145-32-1 et L145-38-1, modification de l’article L145-40 du Code de commerce.
- Code de commerce, article L145-4 : durée du bail et résiliation triennale (version en vigueur depuis le 25 novembre 2018).
- Code de commerce, article L145-5 : bail dérogatoire, présenté par les Notaires de France.
- Code de commerce, article L145-34 : plafonnement et lissage du loyer au renouvellement.
- Code de commerce, article L145-40-2 : inventaire des charges et états des travaux.
- Code de commerce, article R145-35 : charges non imputables au preneur (décret n° 2014-1317).
- Code général des impôts, article 260, 2°, commenté au BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-50-10 : option pour la TVA.
- Lois n° 2022-1158 du 16 août 2022 et n° 2023-568 du 7 juillet 2023, présentées par la Direction générale des Entreprises : plafonnement temporaire de l’ILC pour les PME.
- INSEE, indice des loyers commerciaux et indice des loyers des activités tertiaires, publications du 23 septembre 2026.
- Service-public.gouv.fr, fiche F23927 : conditions du statut et annexes obligatoires du bail.
Ces règles sont à jour au 10 octobre 2026. Elles peuvent évoluer avec la loi, la jurisprudence ou la publication de nouveaux indices : elles se vérifient auprès de la source citée, ou auprès de sa banque pour ce qui touche au financement du local.
Sources
- Légifrance – JORF, loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, article 62 — Crée L145-32-1 (paiement mensuel de droit, sans arriérés, pour les locaux de commerce de détail ou de gros et de services commerciaux ou artisanaux) et L145-38-1 (clause tunnel symétrique sur la variation de l’ILC). Complète L145-40 : garanties plafonnées à un trimestre de loyer, sans intérêts, restituées sous 3 mois maximum après la remise des clés, obligation de restitution transmise au nouveau bailleur en cas de vente. Le plafond s’applique ‘aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation’ (II.B). Ancienne règle : montant libre, intérêts au-delà de deux termes. (Loi du 26/05/2026, publiée au JO du 27/05/2026. Mensualisation : baux en cours, immédiatement. Plafond : baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation. Transmission et caducité des garanties : 3 mois après la promulgation.)
- Service-public.gouv.fr (DILA) – Entreprendre — Quatre conditions d’application du statut : bail, local commercial, industriel ou artisanal, fonds exploité, immatriculation au RCS ou au RNE. Annexes obligatoires : état des lieux, inventaire des charges, travaux, DPE, état des risques. Dépôt de garantie plafonné à un trimestre pour les baux signés ou renouvelés à compter du 28/05/2026. (La page affiche ‘Vérifié le 28 mai 2025’ mais cite une règle de 2026. Probable coquille : revérifier avant de la citer. Entrée en vigueur du plafond selon cette page : 28/05/2026.)
- Légifrance – Code de commerce, art. L145-4 — Le bail commercial dure au moins 9 ans. Le preneur peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale, avec au moins 6 mois de préavis. Dérogations possibles pour les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents, les bureaux exclusifs et les locaux de stockage. Le bailleur peut résilier à l’échéance triennale pour construire, reconstruire, surélever ou transformer en habitation. (Version en vigueur depuis le 25/11/2018 (loi n° 2018-1021, art. 28).)
- Légifrance – Code de commerce, art. L145-34 — Au renouvellement d’un bail de 9 ans au plus, la variation du loyer est plafonnée à celle de l’ILC ou de l’ILAT, sauf modification notable. En cas de déplafonnement, la hausse ne peut dépasser 10 % du loyer de l’année précédente (lissage). (Version issue de la loi n° 2014-626 du 18/06/2014, en vigueur depuis le 20/06/2014. Applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 01/09/2014.)
- Légifrance – Code de commerce, art. L145-40-2 — Le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances. Le bailleur envoie un état récapitulatif annuel, un état prévisionnel des travaux sur 3 ans avec budget et un état des travaux réalisés sur les 3 années précédentes. (En vigueur depuis le 20/06/2014. Applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 01/09/2014.)
- Légifrance – Code de commerce, art. R145-35 — Ne peuvent être imputés au locataire : les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et leurs honoraires, les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui relèvent des grosses réparations, les impôts dont le bailleur est redevable légal (sauf taxe foncière et taxes liées à l’usage du local), les honoraires de gestion des loyers, les charges des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. (Décret n° 2014-1317 du 03/11/2014, en vigueur depuis le 06/11/2014. Applicable aux baux conclus ou renouvelés après sa publication.)
- INSEE – Informations rapides n° 227 — ILC du T2 2026 : 137,16, soit +0,26 % sur un an (après -0,45 % au trimestre précédent). Pondération : 75 % indice des prix à la consommation hors tabac et loyers, 25 % ICC. Composante commerce de détail supprimée depuis le T4 2021. Prochaine publication fin décembre 2026. (Publié le 23/09/2026 (avis au JO du 24/09/2026 selon des sources secondaires, non vérifié sur Légifrance).)
- INSEE – Informations rapides n° 228 — ILAT du T2 2026 : 138,01, soit +0,63 % sur un an (après +0,09 % au trimestre précédent). Indice applicable aux activités tertiaires et aux bureaux. (23/09/2026. Valeurs relevées dans l’extrait de résultat de recherche : la page n’a pas été ouverte, ouvrir et recontrôler les chiffres avant publication.)
- BOFiP-Impôts (DGFiP) – BOI-TVA-CHAMP-50-10 — Option pour la TVA sur la location de locaux nus professionnels (CGI art. 260, 2°). Possible si le preneur est assujetti, ou non assujetti si le bail mentionne l’option. Exclue pour l’habitation et l’agricole. Exercée par simple lettre au service des impôts, effet le 1er jour du mois, par immeuble. Renonciation au plus tôt le 1er janvier de la 9e année civile suivant l’option. (Version du BOI en vigueur depuis le 04/04/2014.)
- Notaires de France (Conseil supérieur du notariat) — Le bail dérogatoire (L145-5) dure 3 ans au plus. Si le preneur reste en place plus d’un mois après le terme sans opposition du bailleur, le bail devient un bail commercial soumis au statut, avec une durée de 9 ans et une indemnité d’éviction. (Page mise à jour le 07/08/2026.)
- Direction générale des Entreprises (ministère de l’Économie) — La loi n° 2023-568 du 07/07/2023 a prolongé d’un an le plafonnement à 3,5 % de la variation annuelle de l’ILC pour les PME, créé par la loi n° 2022-1158 du 16/08/2022. La page ne donne pas de date de fin explicite. La fin au T1 2024 inclus vient de sources secondaires (legifiscal.fr) et doit être confirmée sur le texte de la loi 2023-568 sur Légifrance avant d’être citée. (Page publiée le 01/09/2023, vérifiée le 20/02/2025. Dispositif applicable du T2 2022 au T1 2024 inclus, à confirmer sur Légifrance.)