Simulation prêt immobilier : relire le chiffre obtenu

Une simulation de prêt immobilier renvoie un chiffre en quelques secondes : une mensualité, parfois un coût total, souvent une capacité d’emprunt. Ce chiffre n’a aucune valeur contractuelle, et l’interface qui l’affiche ne dit ni ce qu’elle a intégré dans le calcul, ni ce qu’elle en a exclu, ni à quelle date elle a mis à jour ses paramètres réglementaires. Les pages qui dominent cette recherche sont, à une exception près, des formulaires exploités par des prêteurs ou des intermédiaires : elles calculent, elles ne relisent pas. Ce qui suit est la grille de relecture — la formule légale du TAEG, les plafonds réellement opposables, les postes que les calculettes datent mal, et les repères statistiques publics permettant de situer un résultat.

Ce qu’une simulation de prêt immobilier calcule — et ce qu’elle n’engage pas

Une simulation est une estimation actuarielle sans portée contractuelle : un moteur applique une formule d’amortissement à des paramètres déclarés, et restitue le résultat de cette formule. L’outil public de l’Agence nationale pour l’information sur le logement le formule sans détour — « les résultats fournis par ce simulateur reposent uniquement sur les informations que vous avez déclarées » (ANIL, échéancier d’un prêt). Aucune banque n’est tenue par l’écran qu’elle affiche, et aucun courtier n’est tenu par l’estimation qu’il produit.

Le seul document qui engage un prêteur est l’offre de prêt. L’article L313-34 du code de la consommation, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2016 issue de l’ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016, pose deux obligations symétriques : « L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur », et « L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue » (Légifrance, article L313-34). Un plancher de réflexion imposé à l’emprunteur, une durée de validité imposée au prêteur. Tant que cette offre n’a pas été émise, il n’existe ni taux acquis, ni conditions figées, ni montant garanti.

Cette distinction n’est pas une subtilité de juriste : elle détermine ce qu’il est raisonnable de faire d’une simulation. Trois sorties sont exploitables. La mensualité, qui permet de tester la soutenabilité d’un projet. Le coût total du crédit, qui permet de comparer deux durées. La capacité d’emprunt, qui donne un ordre de grandeur de l’enveloppe. Une quatrième donnée manque systématiquement : le TAEG définitif, puisqu’il dépend de frais — assurance après examen du questionnaire médical, garantie, frais de dossier — connus seulement au montage du dossier. Or c’est précisément ce TAEG qui sert de référence à tous les plafonds légaux exposés plus bas.

Refaire le calcul : la mensualité, puis le TAEG

Pour un prêt amortissable à taux fixe et à échéances constantes, la mensualité se retrouve avec une seule formule : M = C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), où C désigne le capital emprunté, i le taux périodique — le taux nominal annuel divisé par douze pour des échéances mensuelles — et n le nombre total d’échéances. Un tableur suffit à la reproduire. L’exercice a une vertu diagnostique : si la mensualité affichée par un simulateur s’écarte de ce résultat, l’écart ne vient jamais de la formule, mais de ce que l’outil a ajouté sans le signaler — cotisation d’assurance intégrée à l’échéance, frais de dossier lissés, coût de garantie.

Le taux nominal, lui, ne mesure rien d’utile pour comparer deux propositions, car il ignore les frais. L’indicateur homogène est le taux annuel effectif global, calculé « selon la méthode d’équivalence » définie par l’équation de base figurant à l’annexe à l’article R314-3 du code de la consommation, dans sa version en vigueur depuis le 20 décembre 2021 créée par le décret n°2021-1700 du 17 décembre 2021 (Légifrance, annexe à l’article R314-3). L’équation égalise, en valeur actualisée, la somme des utilisations du crédit et la somme des remboursements et frais.

• X : le TAEG recherché, seule inconnue de l’équation ;
• C_k : le montant de chaque utilisation du crédit ;
• t_k : l’intervalle, exprimé en années, entre la première utilisation et l’utilisation de rang k ;
• D_l : le montant de chaque remboursement ou de chaque frais ;
• s_l : l’intervalle entre la première utilisation et chacun de ces remboursements.

L’annexe impose aussi ses conventions de calcul, ce qui interdit tout arbitrage de présentation : l’écart entre deux dates est exprimé en années sur une base de 365 ou 366 jours, ou en mois normalisés à 30,41666 jours ; le résultat est donné avec au moins une décimale, arrondie à l’unité supérieure lorsque la décimale suivante est supérieure ou égale à 5 (Légifrance, annexe à l’article R314-3).

Il en découle une conséquence de lecture qui vaut pour toute la suite. Quand deux simulateurs affichent deux TAEG différents pour un même dossier, la divergence ne peut pas venir de la formule : elle est identique et réglementaire. Elle vient du périmètre de frais que chaque outil a décidé d’intégrer. Comparer deux TAEG revient donc d’abord à comparer deux listes de lignes prises en compte.

Méthode. Pour reconstruire un échéancier ligne à ligne sans passer par l’interface d’un vendeur du produit, l’ANIL met à disposition un calculateur d’échéancier de prêt, ainsi qu’un diagnostic de financement, un calculateur de prêt à taux zéro et une estimation des frais de notaire (ANIL, outils de calcul). C’était, au relevé de la première page de résultats du 10 septembre 2026, la seule ressource non commerciale positionnée sur cette requête.

Premier plafond : le seuil de l’usure du trimestre en cours

C’est le seul plafond dont le dépassement rend un crédit juridiquement irrégulier, et c’est celui qu’aucun simulateur n’oppose au TAEG qu’il affiche. Le TAEG d’un crédit immobilier consenti à un particulier ne peut excéder le seuil de l’usure de sa catégorie, en application des articles L314-6 du code de la consommation et L313-5-1 du code monétaire et financier. Ces seuils sont publiés par avis au Journal officiel et repris par la Banque de France.

La mécanique de fixation explique le décalage que ressentent les emprunteurs en période de mouvement des taux : le seuil correspond au taux effectif moyen pratiqué par les établissements au trimestre précédent, majoré d’un tiers (Banque de France, 2026-T3). Le plafond suit donc le marché avec un trimestre de retard, à la hausse comme à la baisse.

Deux points de méthode en découlent. D’abord, le seuil se lit dans la catégorie correspondant à la durée effective du prêt, pas à la durée souhaitée : franchir la barre des vingt ans change de ligne de tableau. Ensuite, la comparaison se fait sur le TAEG assurance comprise, et non sur le taux nominal — c’est ce qui rend l’exercice impossible tant que le coût d’assurance n’est pas chiffré.

Date de péremption de cette section : les valeurs ci-dessus cessent de s’appliquer le 30 septembre 2026 inclus (avis du 26 juin 2026). L’avis suivant fixera les seuils du quatrième trimestre, et cette page devra être rafraîchie à chaque publication trimestrielle.

Deuxième plafond : 35 % de taux d’effort, 25 ans de durée, et les dérogations réelles

Le deuxième plafond n’est pas une pratique bancaire ni une recommandation de place : c’est une norme juridiquement contraignante, dont le contrôle est confié à l’ACPR. La décision n°D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 du Haut Conseil de stabilité financière, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, fixe à son article 1er un taux d’effort de l’emprunteur inférieur ou égal à 35 % et une maturité du crédit inférieure ou égale à 25 ans (Légifrance, décision D-HCSF-2021-7).

La même décision organise sa propre souplesse. Son article 2 ouvre une marge de flexibilité pouvant atteindre 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil, dont au moins 80 % doivent être réservés à l’acquisition de la résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants (Légifrance, décision D-HCSF-2021-7). Cette architecture change complètement la lecture d’un refus : un dossier écarté au-delà du seuil de taux d’effort n’est pas illégal, il se heurte à une enveloppe dérogatoire que l’établissement a déjà consommée ou entend réserver à d’autres profils sur le trimestre en cours. Un même dossier peut donc être refusé en fin de trimestre et accepté quelques semaines plus tard, sans qu’aucun paramètre du dossier n’ait bougé.

Un point échappe presque entièrement aux pages positionnées sur cette requête. La décision n°D-HCSF-2023-03 du 18 décembre 2023, entrée en vigueur le 1er janvier 2024, modifie la décision de 2021 : le seuil de travaux conditionnant l’accès à une maturité étendue passe de « au moins 25 % » à « au moins 10 % » du coût total de l’opération (Légifrance, décision D-HCSF-2023-03). Les contenus rédigés avant 2024 et jamais mis à jour continuent d’afficher l’ancienne valeur, qui n’est plus applicable depuis le 31 décembre 2023.

La même décision ajoute un article 4 bis excluant du calcul du taux d’effort les crédits-relais dont la quotité de financement est inférieure ou égale à 80 % (Légifrance, décision D-HCSF-2023-03). Une opération d’achat-revente calibrée par un simulateur qui empile mécaniquement l’échéance du relais et celle du prêt principal produit donc un taux d’effort qui n’est pas celui que la norme impose de retenir.

Les postes que les simulateurs datent mal : frais d’acquisition, assurance, garantie

Le poste le plus souvent périmé est la ligne dite « frais de notaire », dont l’essentiel est constitué de droits de mutation. L’article 116 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 autorise, par dérogation à l’article 1594 D du code général des impôts, les conseils départementaux à relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 %, pour les actes et conventions conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20). La majoration ne s’applique pas à l’acquisition d’une résidence principale par un primo-accédant au sens du code de la construction et de l’habitation (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20).

Deux variables entrent donc dans cette ligne : le département, qui décide ou non d’user de la faculté ouverte, et la date de signature de l’acte, qui détermine le régime applicable. Un simulateur qui applique un taux national unique, quel qu’il soit, se trompe pour une partie des acquéreurs — et l’erreur porte sur l’apport nécessaire, c’est-à-dire sur la trésorerie à réunir, pas sur la mensualité.

L’assurance emprunteur pose un problème d’une autre nature. Beaucoup d’outils la traitent comme une option cochable, affichée à côté du résultat. Or elle entre dans le TAEG, et par conséquent dans la comparaison au seuil de l’usure, comme elle entre dans les charges retenues pour le taux d’effort. Une simulation qui la présente hors du chiffre principal exclut d’emblée toute confrontation aux deux plafonds décrits plus haut. Le coût de la garantie — caution ou privilège de prêteur de deniers — relève de la même logique : rarement pré-rempli, il doit être ressaisi pour que la comparaison entre deux propositions porte sur des périmètres identiques.

Les six lignes à reprendre manuellement après toute simulation :

• le taux de droits de mutation effectivement applicable dans le département d’acquisition, à la date prévue de l’acte ;
• le régime primo-accédant, qui écarte la majoration temporaire pour une résidence principale ;
• la cotisation d’assurance emprunteur, intégrée au TAEG et non affichée à part ;
• le coût de la garantie retenue ;
• les frais de dossier, et leur mode de prise en compte dans l’échéance ;
• la durée réelle retenue, qui détermine la catégorie d’usure applicable.

Le PTZ, une seconde ligne d’amortissement que les calculettes lissent

Le prêt à taux zéro est la variable que les simulateurs modélisent le plus approximativement, lorsqu’ils la modélisent. Les règles en vigueur pour les offres émises depuis la réforme applicable au 1er avril 2025 sont décrites sur la fiche officielle du service public, vérifiée le 13 février 2026 (Service-public, fiche PTZ).

Pour un logement neuf collectif, la quotité finançable atteint 50 % du coût éligible en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, et 20 % en tranche 4 (Service-public, fiche PTZ). Le zonage — A, A bis, B1, B2 et C — commande à la fois l’éligibilité selon le type d’acquisition et le plafond de coût d’opération retenu, lequel s’échelonne de 100 000 € pour une personne seule en zone C à 360 000 € pour cinq personnes et plus en zone A (Service-public, fiche PTZ). La durée de remboursement peut atteindre 25 ans, avec une période de différé (Service-public, fiche PTZ).

Les conditions d’octroi tiennent en trois exigences cumulatives : l’affectation du logement à la résidence principale dans le délai prévu, l’absence de propriété de sa résidence principale au cours des deux années précédentes — sauf exceptions énumérées par la fiche —, et l’adossement obligatoire à un prêt complémentaire, le PTZ ne finançant jamais seul une opération (Service-public, fiche PTZ).

D’où l’erreur de modélisation la plus fréquente. Un PTZ n’est pas une remise sur le taux du prêt principal : c’est une seconde ligne d’amortissement, dotée de sa propre durée et de son propre différé. La charge mensuelle réelle n’est donc pas constante sur toute la période — elle est plus faible pendant le différé, plus élevée ensuite. Une calculette qui restitue une mensualité unique a lissé deux profils de remboursement distincts, et le taux d’effort qu’elle en déduit ne correspond à aucune des deux phases. Les plafonds de ressources, qui déterminent la tranche, se vérifient directement sur la fiche officielle plutôt que sur un barème recopié.

Cette simulation est-elle vraisemblable ? Les repères de supervision

Une simulation ne se juge pas seulement en droit, mais aussi par comparaison à ce que le marché produit réellement. Les données de supervision offrent ce repère, à distance des moyennes commerciales : l’ACPR publie chaque année une analyse du financement de l’habitat.

La distribution est plus instructive que la moyenne. La part de production dépassant 35 % de taux d’effort s’établit à 16,2 %, contre 27,9 % en 2020, et seulement 7,0 % des durées à l’octroi excèdent 25 ans (ACPR, n°183, 2026). Autrement dit, une simulation calibrée sur une durée supérieure à vingt-cinq ans décrit un segment statistiquement marginal, qui relève de la marge de flexibilité et non du régime courant. Côté demande, les primo-accédants représentent 43,7 % des dossiers et l’investissement locatif 12,0 %, tandis que le taux de défaut se situe à 0,62 % des encours sains (ACPR, n°183, 2026).

Le prix du bien, lui, évolue en sens inverse du coût du crédit. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens en France hors Mayotte reculent de 1,0 % sur le trimestre en données provisoires corrigées des variations saisonnières, et de 0,8 % sur un an ; sur un an, les maisons cèdent 1,3 % et les appartements 0,1 %, l’Île-de-France recule de 0,3 % contre 1,0 % en province (INSEE, Informations Rapides n°216, 8 septembre 2026). Le volume d’échanges reste bas : environ 958 000 transactions cumulées sur douze mois à fin juin 2026, soit près de 2,5 % du parc, contre un pic de 3,3 % au troisième trimestre 2021 (INSEE, n°216, 2026).

Ce que cette combinaison signifie pour la lecture d’une simulation : dans un marché de prix en léger repli et de volumes contenus, la contrainte se déplace du prix affiché vers le coût du crédit et le montant d’apport exigé. Ce sont exactement les deux zones où les calculettes commerciales sont les moins précises.

De la simulation à l’offre : la séquence et les délais opposables

La chaîne comporte cinq étapes, dont une seule crée des obligations. Simulation : aucun engagement, de part et d’autre. Accord de principe : un avis favorable sous réserve d’instruction, qui ne fixe ni le taux ni les frais. Étude du dossier : vérification des revenus, des charges, de l’apport, examen du questionnaire médical pour l’assurance. Émission de l’offre : là commencent les obligations. Acceptation : l’opération devient contractuelle.

Les deux délais de l’article L313-34 encadrent les deux dernières étapes. Le prêteur maintient les conditions indiquées pendant une durée minimale de trente jours à compter de la réception de l’offre par l’emprunteur ; l’emprunteur et les cautions ne peuvent l’accepter que dix jours après l’avoir reçue ; l’acceptation est donnée « par lettre, le cachet de l’opérateur postal faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur » (Légifrance, article L313-34). La date d’acceptation doit donc être établissable avec certitude : c’est elle qui prouve le respect du délai.

Quatre écarts méritent d’être documentés entre l’estimation initiale et l’offre reçue : le TAEG définitif, le coût réel de l’assurance après examen médical, les frais de garantie chiffrés, et les frais de dossier. Lorsque l’écart est significatif, la comparaison utile ne porte ni sur le taux nominal ni sur la mensualité, mais sur le TAEG et le coût total du crédit — seuls indicateurs construits selon une méthode identique chez tous les établissements, puisque cette méthode est fixée par l’annexe à l’article R314-3 (Légifrance, annexe à l’article R314-3).

Pour une information neutre sur le logement et le financement, en dehors de tout circuit de distribution, le réseau des agences départementales d’information sur le logement, animé par l’ANIL, exerce une mission d’information gratuite et met ses calculateurs à disposition (ANIL). Aucune projection de taux futur ne figure dans cette page, et aucun établissement n’y est désigné : ces deux exercices relèvent de la promesse, pas de la relecture.

Ce que dit la réglementation

• Code de la consommation, article L313-34 — maintien des conditions de l’offre pendant trente jours minimum à compter de sa réception, acceptation impossible avant dix jours ; version en vigueur depuis le 1er juillet 2016 (ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016).
• Code de la consommation, annexe à l’article R314-3 — équation de base du TAEG et conventions de calcul ; version en vigueur depuis le 20 décembre 2021 (décret n°2021-1700 du 17 décembre 2021).
• Avis du 26 juin 2026 relatif à l’usure, pris pour l’application des articles L314-6 du code de la consommation et L313-5-1 du code monétaire et financier — seuils applicables du 1er juillet au 30 septembre 2026, confirmés par la page Banque de France du troisième trimestre 2026.
• Décision n°D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 — taux d’effort et maturité maximaux, marge de flexibilité et sa répartition, contrôle confié à l’ACPR ; entrée en vigueur le 1er janvier 2022.
• Décision n°D-HCSF-2023-03 du 18 décembre 2023 — abaissement du seuil de travaux ouvrant droit à une maturité étendue et exclusion de certains crédits-relais du taux d’effort ; entrée en vigueur le 1er janvier 2024.
• BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20 — faculté ouverte aux conseils départementaux par l’article 116 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 de relever le taux au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 %, pour les actes conclus du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, avec exception primo-accédant.
• Service-public, fiche « Prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+) » — quotités, zonage, plafonds de coût d’opération, durée et conditions d’octroi applicables depuis le 1er avril 2025 ; fiche vérifiée le 13 février 2026.
• ACPR, Analyses et Synthèses n°183 — repères de production 2025, publication du 30 juillet 2026 ; et INSEE, Informations Rapides n°216 — prix des logements anciens au deuxième trimestre 2026, paru le 8 septembre 2026.

Dernière vérification des données et des textes cités : 10 septembre 2026. Les seuils de l’usure changent chaque trimestre, les décisions du Haut Conseil de stabilité financière peuvent être modifiées, la faculté départementale de majoration des droits de mutation est temporaire et les paramètres du prêt à taux zéro évoluent avec les lois de finances : chacune de ces règles doit être revérifiée à la date du projet, auprès de sa banque ou directement sur la source citée ci-dessus.

Sources

1. Légifrance / Journal officiel — Banque de France — Avis du 26 juin 2026 relatif à l’application des articles L. 314-6 du code de la consommation et L. 313-5-1 du code monétaire et financier concernant l’usure. Fixe les seuils de l’usure des prêts immobiliers aux particuliers : taux fixe < 10 ans 4,07 % (taux effectif moyen constaté 3,05 %) ; 10 à < 20 ans 4,57 % (3,43 %) ; 20 ans et plus 5,29 % (3,97 %) ; taux variable 5,28 % (3,96 %) ; prêts-relais 6,39 % (4,79 %). (Avis du 26 juin 2026. Entrée en vigueur des seuils : 1er juillet 2026 ; applicables jusqu'au 30 septembre 2026 inclus. Les taux effectifs moyens en regard sont ceux constatés au 2e trimestre 2026.)
2. Banque de France — Page officielle des taux d’usure du 3e trimestre 2026, qui reprend et confirme les mêmes seuils (4,07 % / 4,57 % / 5,29 % / 5,28 % / 6,39 %) et rappelle la méthode : le seuil de l’usure est le taux effectif moyen pratiqué au trimestre précédent, majoré d’un tiers. Sert de contrôle croisé de l’avis publié au JO. (Seuils en vigueur depuis le 1er juillet 2026. Page relative au trimestre 2026-Q3 (1er juillet – 30 septembre 2026).)
3. Légifrance / Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) — Décision n°D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers (NOR ECOT2128607S). Article 1er : taux d’effort de l’emprunteur ≤ 35 % et maturité du crédit ≤ 25 ans. Article 2 : marge de flexibilité pouvant atteindre 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil, dont au moins 80 % réservés à l’acquisition de la résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants. Article 6 : contrôle confié à l’ACPR. Norme juridiquement contraignante, et non simple recommandation. (Décision signée le 29 septembre 2021. Entrée en vigueur : 1er janvier 2022 (article 5).)
4. Légifrance / Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) — Décision n°D-HCSF-2023-03 du 18 décembre 2023 (NOR ECOT2333556S), qui modifie la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 et la décision D-HCSF-2023-02 du 29 juin 2023. Changement de valeur documenté : le seuil de travaux conditionnant l’extension de maturité passe de « au moins 25 % » à « au moins 10 % » du coût total de l’opération. Ajoute un article 4 bis excluant du calcul du taux d’effort les crédits-relais dont la quotité de financement est ≤ 80 %. (Décision signée le 18 décembre 2023. Entrée en vigueur : 1er janvier 2024. Ancienne valeur (25 % de travaux) applicable jusqu’au 31 décembre 2023.)
5. Légifrance — Code de la consommation, article L313-34 — Texte intégral : « L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur. […] L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation est donnée par lettre, le cachet de l’opérateur postal faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur. » Fonde la distinction entre simulation non contractuelle et offre de prêt opposable. (Version en vigueur depuis le 1er juillet 2016, créée par l’ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016, article 3.)
6. Légifrance — Code de la consommation, annexe à l’article R314-3 — Équation de base légale du TAEG : X = TAEG recherché, Ck = montant de chaque utilisation du crédit, tk = intervalle en années entre la première utilisation et l’utilisation k, Dl = montants de remboursement ou de frais, sl = intervalle entre la première utilisation et chaque remboursement. Conventions imposées : écart entre dates exprimé en années sur base 365 ou 366 jours, ou en mois normalisés à 30,41666 jours ; résultat exprimé avec au moins une décimale, arrondi à l’unité supérieure si la décimale suivante est ≥ 5. Permet d’affirmer que tout écart de TAEG entre deux simulateurs vient du périmètre de frais retenu, pas de la formule. (Version en vigueur depuis le 20 décembre 2021, créée par le décret n°2021-1700 du 17 décembre 2021, article 2.)
7. ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) — Banque de France — Analyses et Synthèses n°183, « Le financement de l’habitat en 2025 ». Repères de vraisemblance pour une simulation : montant moyen emprunté 193 948 € en 2025 contre 183 354 € en 2024 (+5,8 %) ; durée moyenne à l’octroi 22,4 ans ; taux d’effort moyen 30,4 % ; LTV moyen 79,9 % ; taux moyen à l’octroi 3,08 % en décembre 2025 ; 16,2 % de la production au-delà de 35 % de taux d’effort (contre 27,9 % en 2020) ; 7,0 % des durées à l’octroi au-delà de 25 ans ; production 171,3 Md€ (+29,3 %), encours 1 285 Md€ fin 2025 ; primo-accédants 43,7 % de la demande, investissement locatif 12,0 % ; taux de défaut 0,62 % des encours sains. (Publication du 30 juillet 2026. Données portant sur l’exercice 2025 (taux moyen daté de décembre 2025).)
8. INSEE (avec Notaires de France – Groupe ADSN et Notaires du Grand Paris – Notantis) — Informations Rapides n°216 : au 2e trimestre 2026, les prix des logements anciens en France hors Mayotte reculent de 1,0 % sur le trimestre (données provisoires CVS) et de 0,8 % sur un an ; sur un an, maisons -1,3 % et appartements -0,1 % ; Île-de-France -0,6 % sur le trimestre et -0,3 % sur un an, province -1,2 % et -1,0 %. Environ 958 000 transactions cumulées sur douze mois à fin juin 2026, soit près de 2,5 % du parc, contre un pic de 3,3 % au 3e trimestre 2021. (Paru le 8 septembre 2026. Données de référence : 2e trimestre 2026 (provisoires), transactions arrêtées à fin juin 2026.)
9. DILA — Service-public.gouv.fr (fiche « Prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+) ») — Règles du PTZ applicables aux offres émises depuis la réforme d’avril 2025 : zones A, A bis, B1, B2 et C selon le type d’acquisition ; pour le logement neuf collectif, quotité jusqu’à 50 % du coût éligible en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, 20 % en tranche 4 ; plafond de coût d’opération de 100 000 € (1 personne, zone C) à 360 000 € (5 personnes et plus, zone A) ; remboursement sur 25 ans maximum avec différé possible ; obligation d’affectation à la résidence principale, non-propriété de sa résidence principale au cours des deux années précédentes (sauf exceptions), adossement obligatoire à un prêt complémentaire, octroi réservé aux établissements ayant signé une convention avec l’État. (Règles en vigueur depuis le 1er avril 2025. Fiche vérifiée le 13 février 2026.)
10. BOFiP — Direction générale des finances publiques (BOI-ENR-DMTOI-10-20) — « ENR – Mutations de propriété à titre onéreux d’immeubles – Mutations autres que les échanges – Régime de droit commun ». L’article 116 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 autorise, par dérogation à l’article 1594 D du CGI, les conseils départementaux à relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 %. La majoration ne s’applique pas à l’acquisition d’une résidence principale par un primo-accédant au sens du code de la construction et de l’habitation. Fonde le fait que la ligne « frais de notaire » d’un simulateur dépend du département et de la date de l’acte. (Version du document au 17 juin 2026. Ancien plafond 4,50 % ; nouveau plafond 5 % applicable aux actes et conventions conclus du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 (mesure temporaire).)
11. ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement (réseau ADIL) — Outil public et gratuit de tableau d’amortissement d’un prêt, adossé à une mission d’information neutre sur le logement. La page précise que « les résultats fournis par ce simulateur reposent uniquement sur les informations que vous avez déclarées » et sont indicatifs, sans valeur d’engagement. Autres calculateurs publics disponibles au même endroit : diagnostic de financement (capacité d’emprunt), calculateur de prêt à taux zéro, estimation des frais de notaire, rendement locatif, révision de loyer. Seule ressource non commerciale identifiée dans le top 10 de la SERP au 10/09/2026. (Consulté et vérifié le 10 septembre 2026 (outil en ligne, sans date de version affichée).)

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