Simulateur de prêt immobilier : du chiffre au dossier

Un simulateur de prêt immobilier répond à une question précise : combien coûte chaque mois une somme empruntée sur une durée donnée, à un taux donné. Il ne dit pas si une banque acceptera le dossier. Entre le chiffre affiché et une offre de prêt signée, quatre séries de règles s’appliquent : les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d’usure, les frais d’acquisition et les délais légaux de l’offre. Francimo ne distribue aucun crédit. Cette page part de l’outil public et confronte son résultat à chacune de ces règles, avec leurs sources et leurs dates.

Simuler son prêt immobilier : quel outil utiliser et que renseigner

Ce sujet s’inscrit dans notre guide de reference : Simulation prêt immobilier : relire le chiffre obtenu.

Le même mot recouvre deux calculs. La simulation de mensualité part d’un montant, d’une durée, d’un taux nominal et d’un taux d’assurance, et donne l’échéance mensuelle. La simulation de capacité d’emprunt fait le chemin inverse : elle part d’un revenu et d’une mensualité jugée supportable, et donne le montant finançable. Le premier calcul sert à évaluer un projet précis. Le second sert à fixer un budget avant de chercher un bien.

L’outil de référence hors réseau bancaire est le calculateur de capacité d’emprunt publié sur service-public.gouv.fr, fourni par La finance pour tous. On y saisit le taux du crédit, le taux d’assurance, la durée et la mensualité souhaitée. Aucune coordonnée n’est demandée. La page indique une mise à jour au 05/04/2024. Le calculateur de crédit immobilier de La finance pour tous, une association d’éducation financière, calcule en plus la mensualité, la durée, le taux et le coût total du crédit. Il demande de saisir un taux « tout compris », assurance et frais inclus. Cette précision compte pour la suite.

Les simulateurs des banques et des courtiers reposent sur le même calcul, mais ils servent aussi à obtenir un rendez-vous ou des coordonnées. Leur résultat n’est pas faux pour autant. Il dépend d’hypothèses qu’il faut connaître, en particulier sur l’assurance.

Tous ces outils ont la même limite : une simulation n’engage personne. Seule l’offre de prêt, encadrée par le code de la consommation, engage l’établissement prêteur. Les délais qui s’y rattachent sont détaillés dans la dernière partie.

Quel taux saisir dans un simulateur en 2026 ?

Le résultat dépend d’abord du taux saisi. La Banque de France publie chaque mois un repère neutre : le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations. Il était de 3,27 % (Banque de France, 2026) en juin 2026, contre 3,21 % (Banque de France, 2026) en mai 2026 et 3,10 % (Banque de France, 2026) en juin 2025. Les prêts à taux fixe représentaient 99,4 % (Banque de France, 2026) des nouveaux crédits. Ces données de juin sont provisoires.

Le Panorama des prêts à l’habitat de juillet 2026 donne un taux moyen de 3,30 % (Banque de France, 2026), en hausse de 22 points de base (Banque de France, 2026) depuis le début de l’année. La durée initiale moyenne des prêts atteint 22 ans et 8 mois (Banque de France, 2026). Pour les primo-accédants, elle est de 23 ans et 10 mois (Banque de France, 2026), pour un montant emprunté moyen de 183 k€ (Banque de France, 2026) et un apport moyen de 34 k€ (Banque de France, 2026).

Ce sont des moyennes nationales, pas le taux qu’obtiendra un dossier précis. Ce taux dépend du profil de l’emprunteur, de son apport et de la durée demandée. Les moyennes servent à vérifier qu’une hypothèse de simulation reste proche du marché. Elles changent chaque mois : c’est la dernière publication de la Banque de France qui fait foi, pas un chiffre repris d’un article ancien.

Taux nominal, TAEG, assurance : le piège du résultat « hors assurance »

Un simulateur peut afficher trois taux différents. Le taux nominal est celui qui sert à calculer les intérêts. Le taux annuel effectif global (TAEG) y ajoute les frais de dossier, les frais de courtier, l’assurance et les garanties obligatoires, selon la définition de la Banque de France. C’est ce TAEG complet, et lui seul, qui est comparé au taux d’usure.

Or beaucoup de simulateurs bancaires affichent un résultat hors assurance. Lors de l’analyse des résultats de recherche du 29/09/2026, l’un des simulateurs bancaires les mieux placés précisait dans un avertissement que son TAEG n’intégrait pas l’assurance emprunteur obligatoire. Un TAEG calculé sans l’assurance ne permet donc pas de savoir si le dossier respecte le taux d’usure.

Les deux règles de la loi Lemoine qui touchent la simulation

La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, a modifié l’assurance emprunteur sur deux points. Aucun questionnaire de santé n’est exigé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € (Service-public.gouv.fr, 2025) par assuré et si le prêt se termine avant 60 ans (Service-public.gouv.fr, 2025). L’emprunteur peut aussi changer d’assureur à tout moment, selon la fiche service-public.gouv.fr consacrée à l’assurance emprunteur. Les dates d’entrée en vigueur de ces mesures figurent dans l’échéancier de la loi sur Légifrance.

En pratique, un taux d’assurance laissé à zéro ou à sa valeur par défaut sous-estime la mensualité et le TAEG. C’est pour cette raison que La finance pour tous demande de raisonner en taux « tout compris ».

Votre simulation passe-t-elle les règles du HCSF ?

Depuis le 1er janvier 2022, la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 s’impose aux banques. Elle fixe deux plafonds. Le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % (HCSF, 2021) et la durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans (HCSF, 2021). Un différé de 2 ans (HCSF, 2021) est toléré en plus lorsque l’entrée dans le bien est décalée.

Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % (HCSF, 2021) de leur production trimestrielle. La décision D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023 a modifié la répartition de cette marge de flexibilité. Au moins 70 % (HCSF, 2023) de la marge est réservée à la résidence principale, contre 80 % (HCSF, 2023) auparavant. La part libre passe à 6 % (HCSF, 2023), contre 4 % (HCSF, 2023) auparavant.

Pour lire une simulation, la distinction est simple. Un dossier qui respecte les deux plafonds n’a pas besoin de cette marge. Un dossier qui les dépasse dépend d’une enveloppe limitée, que chaque banque répartit selon ses propres priorités. Le simulateur ne dit rien de cette répartition.

Calculer le taux d’effort à partir du résultat

Le HCSF définit le taux d’effort comme le rapport entre les charges d’emprunt et les revenus. La mensualité issue du simulateur n’est qu’une partie des charges : les autres crédits en cours s’y ajoutent. Le calcul n’a de sens que si la mensualité inclut l’assurance.

Le taux d’usure, plafond que la simulation ne doit pas dépasser

Le taux d’usure est le TAEG maximal qu’un prêteur peut appliquer. D’après la Banque de France, il est égal au taux moyen pratiqué au trimestre précédent, majoré d’un tiers (Banque de France, 2026). Il se compare au TAEG complet, assurance comprise, comme le prévoit l’article L314-6 du code de la consommation. Un prêt dont le TAEG dépasse ce seuil ne peut pas être accordé.

La fréquence de révision a elle-même changé. Les seuils ont été revus chaque mois du 1er février 2023 à décembre 2023, puis le rythme trimestriel est revenu, selon la page de la Banque de France sur le taux d’usure. Un seuil cité sans son trimestre ne sert donc à rien, comme le montre la série des prêts à taux fixe de 20 ans et plus.

Le TAEG d’une simulation réalisée en juin et celui d’une offre émise en juillet ne sont donc pas contrôlés avec le même seuil. Quand le TAEG simulé approche du plafond, il faut regarder de quoi il est composé : taux nominal, frais de dossier, garanties et assurance. L’assurance fait partie de ce total, et la loi permet d’en changer à tout moment.

Ajouter ce que le simulateur oublie : frais d’acquisition

La mensualité simulée ne couvre que le prêt. Les frais liés à l’achat, dont les droits de mutation à titre onéreux perçus par le département, s’y ajoutent. Leur régime a changé récemment.

L’article 116 de la loi de finances pour 2025 permet aux départements de relever leur taux au-delà de 4,50 % (BOFiP, 2026), dans la limite de 5 % (BOFiP, 2026), pour les actes signés entre le 01/04/2025 et le 31/03/2028. À partir du 01/04/2028, le taux applicable redevient celui en vigueur au 31/01/2025, selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-ENR-DMTOI-10-20 du 17/06/2026).

Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de cette hausse. Le BOFiP les définit comme les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années (BOFiP, 2026) précédant l’acquisition, sans condition de ressources.

La hausse ne s’applique pas automatiquement : elle dépend d’une délibération du conseil départemental. L’article 121 de la loi de finances pour 2026 a modifié le calendrier d’application de ces délibérations. Le taux à retenir est donc celui du département où se trouve le bien, à la date de signature.

Ces frais sont payés soit avec l’apport, soit ajoutés au montant emprunté. Dans le second cas, le montant à saisir dans le simulateur augmente, la mensualité aussi, et le contrôle du taux d’effort doit être refait avec ce nouveau chiffre.

De la simulation à l’offre : délais légaux à intégrer au calendrier

Le calendrier d’un achat à crédit est encadré à chaque étape. Dans le compromis de vente, le délai de la condition suspensive d’obtention du prêt ne peut pas être inférieur à 1 mois (Service-public.gouv.fr, 2026). Il est en général fixé entre 45 et 60 jours (Service-public.gouv.fr, 2026) après la signature de la promesse.

Une fois l’offre de prêt émise, l’article L313-34 du code de la consommation oblige la banque à la maintenir pendant au moins 30 jours (Code de la consommation, 2016). L’emprunteur et les cautions ne peuvent l’accepter que 10 jours (Code de la consommation, 2016) après l’avoir reçue. Ce délai de réflexion est incompressible.

L’offre est ensuite acceptée sous une condition résolutoire : la vente doit être conclue dans les 4 mois (Code de la consommation, 2016) suivant l’acceptation, selon l’article L313-36 du code de la consommation. Une condition suspensive fixée au minimum légal laisse peu de temps pour obtenir l’offre puis respecter le délai de réflexion.

Checklist : de la simulation au dossier

1. Simulation : outil public, taux proche du dernier repère de la Banque de France, taux d’assurance renseigné.
2. Contrôle HCSF : taux d’effort calculé avec toutes les charges d’emprunt, durée comparée au plafond.
3. Contrôle de l’usure : TAEG assurance comprise, comparé au seuil du trimestre en cours pour la bonne catégorie de prêt.
4. Frais d’acquisition : droits de mutation au taux du département, exonération éventuelle des primo-accédants, choix entre apport et financement.
5. Calendrier : durée de la condition suspensive, délai de réflexion sur l’offre, délai de conclusion de la vente.

Ce que dit la réglementation

• Décision du HCSF D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, en vigueur le 1er janvier 2022 : texte publié au Journal officiel et présentation du HCSF, modifiée par la décision D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023.
• Taux d’usure : article L314-6 du code de la consommation, règles de calcul et seuils du 3e trimestre 2026 publiés par la Banque de France.
• Assurance emprunteur : loi n° 2022-270 du 28 février 2022, présentée sur service-public.gouv.fr.
• Droits de mutation : article 116 de la loi de finances pour 2025 et article 121 de la loi de finances pour 2026, commentés au BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20.
• Offre de prêt : article L313-34 et article L313-36 du code de la consommation.
• Condition suspensive d’obtention de prêt : fiche F188 de service-public.gouv.fr.

Les seuils, taux et délais cités ici correspondent aux textes et publications consultés le 29/09/2026. Ces règles peuvent changer : avant toute décision, il faut les vérifier auprès de sa banque ou de la source officielle citée.

Sources

1. Haut Conseil de stabilité financière (ministère de l’Économie) — Taux d’effort de 35 % maximum et durée de 25 ans maximum, avec 2 ans de différé toléré. Marge de flexibilité de 20 %. Depuis la décision du 29/06/2023 : au moins 70 % réservés à la résidence principale (contre 80 % avant) et part libre de 6 % (contre 4 %). (Décision D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021, applicable le 01/01/2022 ; modifiée par D-HCSF-2023-2 du 29/06/2023 ; page consultée le 29/09/2026)
2. Légifrance (Journal officiel) — Texte officiel de la décision HCSF : le taux d’effort n’excède pas 35 % et la maturité n’excède pas 25 ans. (Décision du 29/09/2021, en vigueur le 01/01/2022)
3. Banque de France — Seuils d’usure des prêts immobiliers : taux fixe de moins de 10 ans 4,07 % ; de 10 à moins de 20 ans 4,57 % ; 20 ans et plus 5,29 % ; taux variable 5,28 % ; prêts relais 6,39 %. (Publication du 29/06/2026, applicable au 3e trimestre 2026 (à partir du 01/07/2026))
4. Banque de France (Webstat) — Seuil d’usure des prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus : 5,29 % au 3e trimestre 2026, 5,19 % au 2e trimestre, 5,13 % au 1er trimestre 2026 et 5,09 % au 4e trimestre 2025. Même domaine que la source précédente, il ne compte pas comme un domaine supplémentaire. (Série trimestrielle, dernier point au 3e trimestre 2026)
5. Banque de France — Le taux d’usure est le TAEG maximal. Il inclut les frais de dossier, les frais de courtier, l’assurance et les garanties obligatoires. Il est égal au taux moyen du trimestre précédent majoré d’un tiers. Révision mensuelle du 01/02/2023 à décembre 2023, puis retour à une révision trimestrielle. (Page consultée le 29/09/2026 ; changement de régime entre février et décembre 2023)
6. Banque de France (Stat Info) — Taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations : 3,27 % en juin 2026, contre 3,21 % en mai 2026 et 3,10 % en juin 2025. Part des prêts à taux fixe : 99,4 %. (Mis en ligne le 05/08/2026, données de juin 2026 (provisoires))
7. Banque de France — Taux moyen de 3,30 % en juillet 2026, en hausse de 22 points de base depuis début 2026. Durée initiale moyenne de 22 ans et 8 mois. Pour les primo-accédants : 23 ans et 10 mois, 183 k€ empruntés en moyenne, 34 k€ d’apport. (Données de juillet 2026, publiées en septembre 2026)
8. Bulletin officiel des finances publiques (DGFiP) — Les départements peuvent relever les droits de mutation au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes signés entre le 01/04/2025 et le 31/03/2028. Retour au taux du 31/01/2025 à partir du 01/04/2028. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exonérés (pas de propriété au cours des 2 années précédentes, sans condition de ressources). Calendrier des délibérations modifié par l’article 121 de la loi de finances 2026. (BOI-ENR-DMTOI-10-20 publié le 17/06/2026 ; régime en vigueur du 01/04/2025 au 31/03/2028 ; ancien plafond : 4,50 %)
9. Légifrance (code de la consommation, article L313-34) — La banque doit maintenir son offre pendant au moins 30 jours. L’emprunteur et les cautions ne peuvent l’accepter que 10 jours après l’avoir reçue. (Version issue de l’ordonnance 2016-351, en vigueur depuis le 01/07/2016)
10. Légifrance (code de la consommation, articles L313-1 à L313-64) — Article L313-36 : l’offre est acceptée sous la condition résolutoire que la vente soit conclue dans les 4 mois suivant l’acceptation. (En vigueur depuis le 01/07/2016)
11. Service-public.gouv.fr (DILA) — Le délai de la condition suspensive d’obtention de prêt ne peut pas être inférieur à 1 mois. Il est en général de 45 à 60 jours après la signature de la promesse. (Consulté le 29/09/2026 (date de vérification de la page à relever avant publication))
12. Service-public.gouv.fr (DILA) — Pas de questionnaire de santé si le prêt fait 200 000 € ou moins par assuré et se termine avant 60 ans. Changement d’assureur emprunteur possible à tout moment. (Page vérifiée le 20/05/2025 ; règle issue de la loi n° 2022-270 du 28/02/2022)