Frais de notaire en 2026 : combien coûtent-ils dans l’ancien et le neuf

Souvent qualifiés de “frais de notaire”, ces frais recouvrent en réalité majoritairement des taxes reversées à l’État et aux collectivités locales — la rémunération propre du notaire n’en représente qu’une fraction. Leur montant varie fortement selon que le bien est ancien ou neuf, et depuis 2025, selon le département où se situe le bien. Voici ce qu’il faut savoir pour ne pas être surpris au moment de signer.

Ce que recouvrent réellement les “frais de notaire”

Le terme est trompeur : sur la somme totale versée, environ 80 % correspond à des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) reversés aux départements, communes et à l’État, et non à la rémunération du notaire lui-même. Le reste se répartit entre les émoluments du notaire (encadrés par un barème national), les débours (frais avancés pour le compte du client — extraits cadastraux, documents d’urbanisme) et la contribution de sécurité immobilière.

Dans l’ancien : entre 7 % et 8,5 % du prix de vente

Pour l’achat d’un bien ancien (déjà existant, hors premiere vente), les frais de notaire représentent traditionnellement entre 7 % et 8 % du prix de vente. La loi de finances 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever leur taux de DMTO, faisant passer le taux global jusqu’à environ 6,3 % dans les départements ayant voté la hausse — contre environ 5,8 % auparavant. Une large majorité des départements français a appliqué cette hausse en 2026, mais une minorité a choisi de ne pas l’appliquer : le taux exact dépend donc directement de la localisation du bien, et non uniquement de sa nature.

Concrètement, pour un bien ancien à 250 000 €, cela représente une fourchette d’environ 17 500 € à 21 250 € de frais selon le département.

Dans le neuf : entre 2 % et 4 % du prix de vente

À l’inverse, l’achat d’un logement neuf (VEFA — vente en l’état futur d’achèvement, ou bien achevé depuis moins de 5 ans n’ayant jamais été habité) bénéficie d’un régime de TVA différent qui réduit fortement la base des droits de mutation. Les frais de notaire dans le neuf se limitent généralement à 2 % à 4 % du prix, soit environ 2 à 3 fois moins que dans l’ancien.

Pour un bien neuf au même prix de 250 000 €, la fourchette tombe à environ 5 000 € à 10 000 €.

Pourquoi cet écart entre ancien et neuf

La différence tient à la nature de la taxation : dans l’ancien, la transaction est soumise aux DMTO calculés sur le prix total du bien. Dans le neuf, une partie de la transaction relève de la TVA immobilière (payée par le promoteur puis répercutée dans le prix), ce qui réduit mécaniquement l’assiette sur laquelle les droits de mutation classiques s’appliquent.

Comment estimer ses frais avant de signer

• Demander le taux de DMTO exact du département concerné auprès de l’étude notariale ou du service en ligne du département — le taux national ne suffit pas depuis la réforme de 2025.
• Distinguer le prix du bien du prix “frais compris” affiché par certaines agences, qui peut prêter à confusion sur le montant réellement à mobiliser.
• Vérifier le statut exact du bien (ancien, neuf, VEFA, moins de 5 ans) qui détermine à lui seul l’écart de plusieurs points de pourcentage.
• Intégrer ces frais dans le plan de financement transmis à la banque : ils ne sont en principe pas finançables par le prêt immobilier lui-même et doivent être couverts par l’apport personnel.

FAQ

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Les droits de mutation ne se négocient pas, ils sont fixés par la loi et les collectivités. Seule une petite partie des émoluments du notaire (au-delà d’un certain montant de transaction) peut faire l’objet d’une remise encadrée, dans la limite prévue par le barème national.

Les frais de notaire sont-ils identiques partout en France ?

Non : depuis la loi de finances 2025, chaque département peut choisir son taux de DMTO dans une fourchette encadrée, ce qui crée des écarts réels d’un département à l’autre pour un même type de bien.

Doit-on payer les frais de notaire en plus de l’apport personnel ?

Oui dans la grande majorité des cas : les banques exigent généralement que les frais de notaire soient couverts par un apport, en plus de l’apport destiné au prix du bien lui-même.

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