Exonération de taxe foncière 2026 : qui y a droit ?

Si vous avez plus de 75 ans ou touchez l’AAH, l’ASPA ou l’ASI, vous ne payez en principe pas de taxe foncière sur votre résidence principale, à condition de remplir les conditions de revenus fixées chaque année. Ce guide reprend chaque cas à partir du Code général des impôts (CGI) en vigueur. Les seuils 2026 viennent du Bulletin officiel des finances publiques publié le 30 juin 2026. Il présente aussi ce que l’exonération ne couvre pas, ce qui se passe quand on la perd et quelles pages officielles donnent encore des informations périmées.

Qui est exonéré de taxe foncière en 2026 ? La réponse en un tableau

L’exonération totale et permanente concerne la résidence principale de trois groupes de contribuables. Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) et de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) y ont droit en application de l’article 1390, qui ne renvoie pas au plafond de revenus de l’article 1417 (CGI, art. 1390). Les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) et les personnes âgées de plus de 75 ans (CGI, art. 1391) y ont droit si leur revenu fiscal de référence reste sous ce plafond (Service-Public, 2026). Deux exonérations temporaires s’y ajoutent : l’une pour les constructions neuves, l’autre pour certaines rénovations énergétiques, cette dernière n’existant que dans les communes qui l’ont votée.

Sur un avis d’imposition, trois mécanismes se ressemblent sans avoir le même effet. L’exonération supprime l’impôt : le logement concerné n’est pas soumis à la taxe foncière, en dehors de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui reste due. L’exonération partielle ne retire qu’une part de la base imposable. C’est le cas quand une commune limite l’exonération des constructions neuves ou fixe le taux applicable aux logements rénovés. Le dégrèvement, enfin, porte sur un impôt qui existe bel et bien : l’administration le réduit ou le rembourse. Il concerne notamment les contribuables de plus de 65 ans qui n’ont pas encore droit à l’exonération, ou les propriétaires d’un logement loué resté vacant malgré eux.

Seniors, AAH, ASPA ou ASI : les plafonds de revenus 2026

L’article 1391 vise les contribuables âgés de plus de 75 ans (CGI, art. 1391) au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour la taxe foncière 2026, c’est donc l’âge au 1er janvier 2026 qui compte : une personne qui passe le seuil en cours d’année n’est concernée qu’à partir de l’année suivante. L’exonération ne s’applique qu’à la résidence principale. Si la même personne possède un autre logement, celui-ci reste imposé normalement.

Le plafond de revenus est celui du I de l’article 1417. Pour les impositions 2026, calculées sur le revenu fiscal de référence (RFR) de 2025, il est fixé en métropole à 12 793 € (BOFiP, 2026) pour la première part de quotient familial. Il augmente de 3 416 € (BOFiP, 2026) par demi-part supplémentaire et de 1 708 € (BOFiP, 2026) par quart de part. En Martinique, en Guadeloupe et à La Réunion, la première part est fixée à 15 139 € (BOFiP, 2026). En Guyane et à Mayotte, elle est fixée à 15 827 € (BOFiP, 2026).

Ces seuils changent tous les ans. Selon l’article 1417 III, ils sont revalorisés au même rythme que la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu (BOFiP, actualité 2026). Pour la taxe foncière 2025, le plafond métropolitain était de 12 679 € (impots.gouv.fr, 2025) pour une part, plus 3 386 € (impots.gouv.fr, 2025) par demi-part. Un foyer dont le RFR dépassait légèrement le seuil de 2025 peut donc passer en dessous en 2026 sans que sa situation ait changé. À l’inverse, des revenus qui augmentent plus vite que le barème peuvent faire dépasser le plafond. Il faut donc vérifier le seuil de l’année en cours, et non celui qu’on a retenu une année précédente.

Pour les titulaires de l’ASPA ou de l’ASI, l’article 1390 exonère l’habitation principale sans renvoyer à ce plafond (CGI, art. 1390). Ces allocations sont elles-mêmes accordées sous condition de ressources : les revenus sont donc contrôlés dès leur attribution. Les titulaires de l’AAH font partie des bénéficiaires cités par l’administration, avec la même condition de RFR que les plus de 75 ans (Service-Public, 2026).

Les articles 1390 et 1391 précisent aussi avec qui le bénéficiaire peut partager son logement sans perdre l’exonération. Cette liste n’est pas reprise ici. Il faut la lire dans le texte, surtout quand un proche vient s’installer chez un bénéficiaire, car un nouvel occupant peut changer la situation.

Entrer en maison de retraite ou en Ehpad ne fait pas perdre d’office l’exonération sur l’ancien domicile. D’après impots.gouv.fr, elle est maintenue si le logement est laissé libre (impots.gouv.fr, 2025). La fiche de Service-Public parle, elle, d’un maintien pendant 2 ans (Service-Public, fiche F59) après l’entrée dans l’établissement, suivi de réductions. Les deux formulations ne disent pas exactement la même chose. En cas de doute, ce sont le texte de l’article et la réponse écrite du service des impôts qui font foi.

Si le RFR dépasse le plafond, l’exonération ne s’arrête pas d’un coup. L’article 1391 II la maintient pendant 2 ans (CGI, art. 1391). La troisième année, elle est remplacée par un abattement de 2/3 (CGI, art. 1391) de la valeur locative, puis de 1/3 (CGI, art. 1391) la quatrième année. L’article 1390 II prévoit le même mécanisme pour les titulaires de l’ASPA ou de l’ASI qui ne remplissent plus les conditions (CGI, art. 1390). La taxe revient donc par étapes. Ce lissage est utile dans une situation fréquente : une hausse ponctuelle du revenu fiscal de référence, comme une plus-value exceptionnelle, qui aurait sinon fait passer d’une taxe nulle à une taxe complète en un an.

Avant l’âge de l’exonération : un dégrèvement, pas une exonération

L’article 1391 B accorde un dégrèvement aux contribuables de plus de 65 ans (CGI, art. 1391 B) qui ne relèvent pas de l’article 1391. Il est de 100 € (CGI, art. 1391 B) sur la taxe foncière de la résidence principale. La condition de revenus est la même : le RFR ne doit pas dépasser le plafond du I de l’article 1417. Pour 2026, Service-Public précise que sont concernées les personnes âgées de 65 à 74 ans (Service-Public, 2026) au 1er janvier 2026.

Ce montant est fixe. Il ne dépend ni de la valeur locative du logement ni des taux votés par les collectivités. Il pèse donc lourd sur une petite taxe foncière et peu sur une taxe élevée. Il ne faut pas le confondre avec l’exonération : l’avis mentionne bien une taxe, dont on retire ensuite le dégrèvement.

Un autre dispositif concerne les foyers qui n’ont pas droit à l’exonération mais pour qui la taxe représente une part importante des revenus : le plafonnement de la taxe foncière à 50 % (BOFiP, 2026) des revenus. Il dépend d’un autre plafond, celui du II de l’article 1417. Pour 2026, ce plafond est de 30 083 € (BOFiP, 2026) pour une part en métropole, de 36 356 € (BOFiP, 2026) en Martinique, en Guadeloupe et à La Réunion, et de 39 843 € (BOFiP, 2026) en Guyane et à Mayotte. Les sources utilisées pour ce guide ne détaillent ni les autres conditions ni la démarche à suivre. Seul le service des impôts des particuliers peut dire si un foyer y a droit et s’il faut le demander.

Deux cas, calculés uniquement avec les seuils officiels, montrent comment lire ces plafonds. Premier cas : une personne seule (1 part) qui a l’âge du dégrèvement mais pas encore celui de l’exonération. Si son RFR 2025 ne dépasse pas 12 793 € (BOFiP, 2026), elle entre dans le champ du dégrèvement de 100 € (CGI, art. 1391 B). Au-delà, elle n’y a plus droit. Elle reste en revanche sous le plafond du plafonnement tant que son RFR ne dépasse pas 30 083 € (BOFiP, 2026). Second cas : un couple marié imposé ensemble (2 parts) qui remplit la condition d’âge de l’exonération. Son seuil est de 19 625 € (calcul d’après BOFiP, 2026), soit la première part plus deux demi-parts. Le plafond du II pour 2 parts n’est pas calculé ici, car les majorations par part de ce plafond ne figurent pas dans l’extrait du barème utilisé.

Construction neuve : une exonération temporaire, à déclarer à temps

L’article 1383 exonère les constructions nouvelles, les reconstructions et les agrandissements à usage d’habitation pendant les 2 années (CGI, art. 1383) qui suivent l’achèvement. Cela concerne aussi bien une maison individuelle qu’une extension créant de la surface habitable. Seule la partie nouvelle est concernée : dans le cas d’un agrandissement, la partie existante reste imposée.

La commune ou l’intercommunalité peut réduire cet avantage. Le texte en vigueur lui permet de limiter l’exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % (CGI, art. 1383) de la base imposable. Deux logements neufs achevés la même année peuvent donc être traités différemment selon la commune. Pour savoir ce qui s’applique, il faut consulter la délibération de la commune, en mairie ou auprès du service des impôts.

Les locaux qui ne servent pas à l’habitation (bâtiment professionnel, dépendance non habitable, par exemple) ne bénéficient que d’une exonération de 40 % (CGI, art. 1383).

La démarche compte autant que le droit. L’exonération suppose une déclaration à l’administration fiscale dans les 90 jours (Service-Public, fiche F59) qui suivent l’achèvement des travaux. Si cette déclaration n’est pas faite dans le délai, l’exonération peut être perdue. Le délai part de l’achèvement des travaux, et non de l’emménagement ou de la réception de l’avis. Il se rattache à la fin des travaux, pas à la première taxe foncière reçue.

Un autre article, le 1383-0 B bis, prévoit un régime propre aux logements neufs très performants sur le plan énergétique, lui aussi soumis à une décision locale. Son taux et sa durée ne sont pas donnés ici : ils n’ont pas été vérifiés pour ce guide et doivent être lus sur Légifrance.

Rénovation énergétique : l’exonération qui dépend de votre commune

L’article 1383-0 B, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2025 au 1er janvier 2027 (CGI, art. 1383-0 B), prévoit une exonération pour les logements rénovés. Contrairement aux cas précédents, elle ne s’applique que si la collectivité l’a décidée. Elle couvre de 50 à 100 % (CGI, art. 1383-0 B) de la taxe, selon le taux voté, pendant 3 ans (CGI, art. 1383-0 B).

Plusieurs conditions doivent être réunies. Le logement doit être achevé depuis plus de 10 ans (CGI, art. 1383-0 B). Les dépenses de rénovation énergétique doivent dépasser 10 000 € (CGI, art. 1383-0 B) l’année précédant la première année d’exonération, ou 15 000 € (CGI, art. 1383-0 B) sur les trois années précédentes. Il faut déposer une déclaration avec les justificatifs avant le 1er janvier de la première année d’exonération (Service-Public, fiche F59). Enfin, un même logement ne peut pas en bénéficier de nouveau pendant les 10 ans (CGI, art. 1383-0 B) qui suivent la fin d’une précédente exonération.

Cette règle a changé. Certaines pages d’information encore en ligne décrivent une version plus ancienne, avec une autre durée et un lien avec l’ancien crédit d’impôt pour la transition énergétique. Ce guide ne reprend pas cette version, dont le contenu et les dates d’application n’ont pas été vérifiés. Une page qui parle encore de ce crédit d’impôt n’est vraisemblablement pas à jour. Autre point : la version actuelle a une date de fin inscrite dans le texte. Il faudra donc vérifier ce qu’elle devient pour les impositions 2027.

Pour savoir si une commune a voté cette exonération, et à quel taux, deux sources directes existent : la mairie, qui peut communiquer la délibération, et le service des impôts des particuliers dont dépend le logement. Il vaut mieux poser la question avant les travaux, et non au moment de déclarer. Pour un projet qui n’atteint pas tout à fait les seuils de dépenses, la façon de répartir les travaux entre les années peut en effet changer le résultat.

Ce que l’exonération ne couvre pas

La première limite apparaît sur l’avis : même quand on est exonéré de taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) reste due (impots.gouv.fr, 2025). Service-Public le confirme (Service-Public, fiche F59). Un bénéficiaire qui reçoit un avis avec un montant à payer n’est donc pas forcément victime d’une erreur. Il faut regarder la ligne concernée avant de réclamer.

La deuxième limite tient au logement. Les exonérations liées à l’âge, à l’AAH, à l’ASPA ou à l’ASI ne concernent que la résidence principale (CGI, art. 1391). Une résidence secondaire ou un bien loué ne donne droit à aucune exonération de ce type. Pour un logement loué, un seul cas ouvre droit à un dégrèvement : une vacance de plus de 3 mois (Service-Public, fiche F59) qui ne dépend pas de la volonté du propriétaire. Un logement que son propriétaire laisse volontairement vide n’y a pas droit.

La troisième limite concerne les personnes invalides. Une pension d’invalidité versée par la CPAM, même modeste, ne donne pas droit à l’exonération prévue pour les titulaires de l’AAH. Une question écrite déposée à l’Assemblée nationale a relevé cette différence de traitement au regard des articles 1390 et 1417 (Assemblée nationale, question n°408). Publiée en octobre 2024 puis renouvelée en août 2025, elle n’affichait pas de réponse ministérielle lors de la consultation. Le droit n’a donc pas changé sur ce point.

Enfin, les propriétaires qui paient la taxe voient chaque année la base imposable revalorisée. Pour 2026, le coefficient appliqué aux valeurs locatives dépend de l’indice des prix à la consommation harmonisé de novembre 2025. Celui-ci a augmenté de 0,8 % (Insee, 2025) sur un an, et la formule de revalorisation est fixée par l’article 1518 bis du CGI. La hausse de la taxe dépend aussi des taux votés par les collectivités, que ce guide ne détaille pas.

Votre avis 2026 ne tient pas compte de l’exonération : que faire ?

Commencez par relire l’avis. La rubrique consacrée aux exonérations et aux dégrèvements indique si l’une d’elles a été appliquée. Si ce n’est pas le cas alors que toutes les conditions semblent réunies, contactez le service des impôts des particuliers dont les coordonnées figurent sur l’avis, par messagerie sécurisée depuis l’espace personnel ou au guichet.

Les sources officielles ne disent pas toutes la même chose sur la démarche. Service-Public présente l’exonération liée à l’âge ou aux allocations comme accordée sans formalité, à partir des revenus déclarés (Service-Public, 2026). La page d’impots.gouv.fr consacrée à l’âge indique au contraire qu’il faut en faire la demande. Lors de la consultation du 21 septembre 2026, elle affichait encore les plafonds 2025 (impots.gouv.fr, 2025). La page n’étant pas à jour, cette contradiction ne permet pas de trancher. Vérifier son avis chaque année est la seule façon de s’assurer que l’exonération a bien été appliquée.

Pour les exonérations temporaires, la situation est plus simple : sans déclaration dans le délai, rien n’est appliqué automatiquement. Il faut alors vérifier si la déclaration a été déposée et à quelle date.

Le délai pour contester un avis est fixé par le Livre des procédures fiscales, à l’article R*196-2. Il n’a pas été vérifié pour ce guide et doit être confirmé auprès du service des impôts avant toute réclamation, pour ne pas le laisser passer.

Liste de vérification avant de réclamer :

• l’âge au 1er janvier de l’année d’imposition, et non à la date de l’avis ;
• le revenu fiscal de référence 2025, inscrit sur l’avis d’impôt sur le revenu reçu en 2026 ;
• le nombre de parts de quotient familial et le plafond correspondant ;
• le logement concerné : résidence principale ou non ;
• les personnes qui occupent le logement, au regard des conditions de l’article applicable ;
• la délibération de la commune, pour une construction neuve ou une rénovation ;
• la date et la preuve du dépôt de la déclaration, pour les exonérations temporaires ;
• la ligne TEOM, qui reste due dans tous les cas.

Ce que dit la réglementation

• Article 1390 du CGI : exonération des titulaires de l’ASPA et de l’ASI, sortie progressive (version en vigueur depuis le 1er janvier 2023).
• Article 1391 du CGI : exonération des plus de 75 ans sous plafond de revenus, sortie progressive (version en vigueur depuis le 1er janvier 2023).
• Article 1391 B du CGI : dégrèvement pour les plus de 65 ans (version en vigueur depuis le 1er janvier 2023).
• Article 1383 du CGI : exonération temporaire des constructions nouvelles (version en vigueur depuis le 1er janvier 2021).
• Article 1383-0 B du CGI : exonération des logements rénovés, sur délibération (version en vigueur du 1er janvier 2025 au 1er janvier 2027).
• Article 1417 du CGI, plafonds I et II : barème 2026 publié au BOFiP, BOI-BAREME-000006 du 30 juin 2026, revalorisation décrite dans l’actualité BOFiP ACTU-2026-00129.
• Article 1518 bis du CGI : revalorisation des valeurs locatives, calculée à partir de l’indice Insee de novembre 2025.
• Question écrite n°408 (17e législature) : situation des titulaires d’une pension d’invalidité.
• Fiches pratiques : Service-Public, fiche F59 et actualité A19047.

Ces règles et ces seuils sont ceux en vigueur à la date des avis 2026. Ils peuvent changer chaque année avec la loi de finances. Avant toute décision, vérifiez-les auprès de votre service des impôts, de votre banque si un financement est en jeu, ou de la source officielle citée.

Sources

1. DGFiP – Bulletin officiel des finances publiques (BOI-BAREME-000006) — Plafonds 2026 du I de l’art. 1417 CGI : métropole 12 793 € pour la 1re part, 3 416 € par demi-part et 1 708 € par quart de part. Martinique, Guadeloupe et Réunion : 15 139 €. Guyane et Mayotte : 15 827 €. Plafond du II de l’art. 1417 (plafonnement à 50 %) : 30 083 € en métropole, 36 356 € en Martinique, Guadeloupe et Réunion, 39 843 € en Guyane et Mayotte (Publié le 30/06/2026 ; s’applique à la taxe foncière 2026, sur les revenus 2025)
2. DGFiP – BOFiP, actualité — Les seuils de RFR de l’art. 1417 CGI sont revalorisés chaque année comme la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu (art. 1417 III) (30/06/2026 ; revalorisation applicable aux impositions 2026)
3. DGFiP – impots.gouv.fr — Ancienne valeur : plafond 2025 de 12 679 € pour 1 part, plus 3 386 € par demi-part, en métropole. La TEOM n’est pas couverte par l’exonération. Maintien de l’exonération en cas d’entrée en maison de retraite si le logement est laissé libre. La page indique qu’il faut en faire la demande, ce qui contredit service-public (Plafonds 2025 (taxe foncière 2025) ; page non mise à jour avec les plafonds 2026 à la consultation du 21/09/2026)
4. Légifrance – CGI art. 1391 — Exonération de taxe foncière sur la résidence principale des plus de 75 ans au 1er janvier, sous le plafond de l’art. 1417. Si les revenus dépassent le plafond : exonération maintenue 2 ans, puis abattement de 2/3 la 3e année et de 1/3 la 4e (Version en vigueur depuis le 01/01/2023 (loi n°2022-1726 du 30/12/2022, art. 102))
5. Légifrance – CGI art. 1390 — Exonération de la résidence principale pour les titulaires de l’ASPA et de l’ASI. Même dispositif de sortie progressive sur 4 ans (II) (Version en vigueur depuis le 01/01/2023 (loi n°2022-1726 du 30/12/2022, art. 102))
6. Légifrance – CGI art. 1391 B — Dégrèvement de 100 € sur la résidence principale pour les plus de 65 ans non visés par l’art. 1391, sous le plafond de l’art. 1417 (Version en vigueur depuis le 01/01/2023 (loi n°2022-1726 du 30/12/2022, art. 102))
7. Légifrance – CGI art. 1383 — Exonération de 2 ans suivant l’achèvement pour les constructions neuves, reconstructions et agrandissements à usage d’habitation. La commune peut la limiter à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base. Locaux non affectés à l’habitation : 40 %. Déclaration dans les 90 jours suivant l’achèvement (Version en vigueur depuis le 01/01/2021 (loi n°2019-1479 du 28/12/2019, art. 16))
8. Légifrance – CGI art. 1383-0 B — Exonération de 50 à 100 % sur délibération de la collectivité, pendant 3 ans. Conditions : logement achevé depuis plus de 10 ans, plus de 10 000 € de dépenses de rénovation énergétique l’année précédente ou plus de 15 000 € sur 3 ans, déclaration avant le 1er janvier, pas de renouvellement dans les 10 ans (Version en vigueur du 01/01/2025 au 01/01/2027 (loi n°2023-1322 du 29/12/2023, art. 143). Contenu de la version antérieure non vérifié)
9. DILA – Service-Public.gouv.fr — Plafonds 2026 sur le RFR 2025 : de 12 793 € pour 1 part à 26 457 € pour 3 parts, plus 1 708 € par quart de part et 3 416 € par demi-part. Bénéficiaires : plus de 75 ans, ASPA, ASI, AAH. Dégrèvement de 100 € pour les 65-74 ans au 01/01/2026 (Publié le 24/08/2026 ; s’applique à la taxe foncière 2026)
10. DILA – Service-Public.gouv.fr (fiche taxe foncière) — La TEOM reste due. Maintien de l’exonération pendant 2 ans après l’entrée en maison de retraite, puis réductions. Dégrèvement pour vacance d’un logement loué seulement si elle dépasse 3 mois et ne dépend pas du propriétaire. Déclaration dans les 90 jours (construction) ou avant le 1er janvier (rénovation énergétique) (Consultée le 21/09/2026 ; date de vérification de la fiche non relevée (à noter avant publication))
11. Insee – Informations rapides n°307 — IPCH de novembre 2025 : +0,8 % sur un an. C’est l’indice qui sert à calculer le coefficient de revalorisation des valeurs locatives 2026 (formule de l’art. 1518 bis, BOI-IF-TFB-20-20-20-20) (Résultats définitifs de novembre 2025, publiés en décembre 2025 ; s’appliquent aux bases 2026)
12. Assemblée nationale – question écrite n°408 (17e législature) — Les titulaires d’une pension d’invalidité CPAM modeste n’ont pas droit à l’exonération accordée aux titulaires de l’AAH (art. 1390 et 1417 CGI). Réponse ministérielle non affichée à la consultation (Question publiée le 08/10/2024, renouvelée le 05/08/2025)

À explorer dans cette rubrique

• Donation au dernier vivant : ce que reçoit le conjoint
• Chômage et création d’entreprise : ARE, ARCE, ACRE 2026